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A la maison dans mon HLM …La résidentialisation comme dispositif de rénovation urbaine

Sophie Chédiac

Résumés

Nous avons porté notre attention sur l’adaptation du modèle de « résidentialisation » (outil phare au service de la réussite des opérations de rénovation urbaine) à une problématique territoriale particulière : le quartier Mosson à Montpellier (Zone Urbaine Sensible - ZUS). Les processus mis en œuvre sur ce quartier au cours des dix dernières années ont connu des destins divers avec des décalages forts entre intentions affichées et résultats obtenus. L’aboutissement de notre réflexion nous a amené à comparer deux phases successives et assez contrastées de résidentialisation. Nous avons évalué l’hypothèse selon laquelle ce type d’intervention sur la forme urbaine a un impact sur le mode d’appropriation de l’espace par les habitants et interrogé également sa contribution à atteindre l’objectif de mixité sociale tant énoncé dans les discours. Cela revient à nous demander comment les normes de « mixité sociale » et de « participation des habitants » revendiquées par l’ANRU sont assimilées par les acteurs locaux et de fait intégrées, diffusées localement au regard de la mise en œuvre d’un dispositif d’action publique particulier.

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Texte intégral

«  Qui n’a pas rêvé, en flânant sur le boulevard des villes, d’un monde qui, au lieu de commencer avec la parole, débuterait avec les intentions ? »

(René Char, Lettera amorosa, 1953-2007 : 30)

Nous avons porté notre attention sur l’adaptation du modèle de « résidentialisation » (outil phare au service de la réussite des opérations de rénovation urbaine) à une problématique territoriale particulière : le quartier Mosson à Montpellier (Zone Urbaine Sensible - ZUS). Les processus mis en œuvre sur ce quartier au cours des dix dernières années ont connu des destins divers avec des décalages forts entre intentions affichées et résultats obtenus. L’aboutissement de notre réflexion nous a amené à comparer deux phases successives et assez contrastées de résidentialisation. Nous avons évalué l’hypothèse selon laquelle ce type d’intervention sur la forme urbaine a un impact sur le mode d’appropriation de l’espace par les habitants et interrogé également sa contribution à atteindre l’objectif de mixité sociale tant énoncé dans les discours. Cela revient à nous demander comment les normes de « mixité sociale » et de « participation des habitants » revendiquées par l’ANRU sont assimilées par les acteurs locaux et de fait intégrées, diffusées localement au regard de la mise en œuvre d’un dispositif d’action publique particulier.

This paper focuses on the adaptation of the “residential unit model” (a major tool for urban renovation operations) to a specific territorial problematic : the Mosson district in Montpellier. These urban renovation processes, implemented in this area for ten years, have had various results and show strong discrepancies between theory and practice. Our approach compares two successive and uneven phases of « résidentialisation ». We test the hypothesis stating that this kind of intervention on the urban form has an effect on the way occupants appropriate their living space, leading to more social diversity, a target so many times mentioned in political discourses. Therefore our main question is: how the concept of social mix and how “inhabitants’ involvement standards", promoted by the ANRU (the National Agency for Urban Renovation), are received by local actors and then integrated and locally spread, according to the specific process of “résidentialisation”?

Résidentialisation, rénovation urbaine, grands ensembles, quartiers d’habitat social, mixité sociale, participation des habitants, ville, cohésion sociale, prévention situationnelle, normes.

Residential unit, urban rénovation, social housing, social mix, residents’ involvement, social cohésion, defensible space, standards.

1Les grands ensembles ne parviendraient plus à faire Ensemble. La question de leur avenir est l’un des points épineux des politiques urbaines aujourd’hui. La résidentialisation est une nouvelle forme urbaine qui correspond à l’idée de constituer des « résidences » afin de lutter contre le côté massif, uniforme et anonyme des grands ensembles. « Résidentialiser » signifie que l’on cherche à introduire les valeurs et les codes de la « résidence » (connotation bourgeoise, luxueuse, cossue, rassurante…) dans des quartiers d’habitat social. Ni simples confortations du bâti, ni bouleversements absolus, les aménagements entrepris dans le cadre de la résidentialisation s’adressent à des immeubles de petites tailles (R+4 maximum) et représentent dès lors un complément aux opérations de démolitions prévues dans le cadre actuel de la loi du 1er août 2003 pour la ville et la rénovation urbaine (loi « Borloo ») qui demandent souvent du temps (relogement) et engendrent des coûts importants. La résidentialisation est un outil indispensable conditionnant la réussite et la qualité des projets de rénovation urbaine. Ce dispositif d’action publique oblige à une coproduction partenariale et convoque de nombreux savoir-faire, ceux des maîtres d’ouvrage tout d’abord (commune, EPCI, bailleurs sociaux), ceux de l’équipe de maîtrise d’œuvre ensuite (architectes, bureau d’étude spécialisé, sociologues) et ceux, enfin, des habitants porteurs d’une certaine « maîtrise d’usage ».

2Un grand nombre d’organismes HLM et de municipalités en France ont engagé ce type d’intervention. Les projets de résidentialisation développés au cours de ces dernières années ne recouvrent à l’évidence pas pour tous les acteurs (concepteurs et maîtres d’ouvrage) ni les mêmes objectifs ni les mêmes modalités de mise en œuvre. Si la résidentialisation répond en théorie à des actions claires, use de moyens précis et se donne des buts relativement explicites, l’on peut néanmoins observer sur le terrain des ouvrages de natures parfois très différentes se réclamant de ce dispositif. Ces projets ont connu des destins divers parfois heureux et parfois caricaturaux souvent en décalage net avec les prescriptions de ce modèle. Ils vont de la constitution d’unités résidentielles offrant aux résidents des espaces à s’approprier à la simple enclosure de la résidence ou pose d’appareillage sécuritaire. En effet, des espaces verts délaissés et grillagés ont dans certains cas livrés une image quelque peu étriquée de ce type d’opérations.

3Nous avons porté notre attention sur l’adaptation du modèle de résidentialisation à une problématique territoriale particulière : le quartier Mosson à Montpellier classé en Zone Urbaine Sensible (ZUS). Les processus de résidentialisation mise en œuvre au cours des dix dernières années sur ce quartier ont eu des trajectoires divergentes avec des distances fortes entre intentions affichées et résultats obtenus. L’aboutissement de notre réflexion nous a amené à comparer deux phases successives et très contrastées de résidentialisation.

4Nous souhaitons évaluer l’hypothèse selon laquelle ce type d’intervention sur la forme urbaine a un impact sur le mode d’appropriation de l’espace par les habitants. Nous allons également interroger sa contribution à atteindre l’objectif de mixité sociale tant énoncé dans les discours. Cela revient à nous demander : comment les normes de « participation des habitants » et de « mixité sociale » sont-elles reçues par les acteurs locaux et de fait traduites et diffusées sur un territoire donné ?

5Nous tenterons dans une première partie d’établir un état des lieux des prescriptions théoriques que renferme le principe de « résidentialisation », pour, dans un second temps, confronter ce modèle théorique à son application à une réalité locale particulière.

La résidentialisation, un principe vertueux dans sa théorie

6La résidentialisation dans le cadre de la politique de rénovation urbaine s’inscrit dans une stratégie à la fois urbaine, patrimoniale et sécuritaire au service de la mixité sociale (redonner de l’attractivité aux immeubles de petites tailles). En effet, elle est considérée tout à la fois comme un moyen d’améliorer la vie collective, la sécurité et de contribuer à la mixité sociale.

Un principe urbanistique

7La résidentialisation permettrait de revenir à des formes d’appropriation individuelles des espaces communs des résidences d’habitat social. A travers cet outil s’opère la transposition des modèles d’habiter se référant à l’habitat pavillonnaire, au village, à l’échelle de l’unité de voisinage, synonyme de convivialité, de proximité, de lien social incarnée par l’idée d’« unité résidentielle » et de « courée » (Lelevrier et Guigou, 2005).

Une tentative de définition

8« Il s’agit d’abolir ‘‘l’étrangeté’’ des grands ensembles, d’atténuer leurs différences avec les quartiers voisins, de retrouver le jeu banal du tissu urbain » (Panerai, 2002 : 58).

9En France, l’une des premières utilisation du terme « résidentialisation » remonterait à 1995 lorsque Philippe Panerai et Dominique Durand utilisèrent la notion « d’unité résidentielle » dans le cadre de la réhabilitation du quartier de l’Ousse des Bois à Pau comme un moyen de fragmenter la réflexion sur le quartier en définissant des échelles intermédiaires de groupement de logements. L’unité résidentielle représente une approche selon laquelle 2000 logements ne peuvent être pensés comme un ensemble monolithique ; l’attention à des parties plus minimes se voit alors privilégiée. Il s’agit avec la résidentialisation, de remplacer une gestion globalisante et lointaine par une gestion de proximité. Le bailleur ne gèrerait plus un ensemble de 500, 1000 ou 2000 logements mais 10, 15 ou 25 résidences avec chacune une identité propre.

10La résidentialisation rejette l’utopie progressiste sous-jacente de l’époque des années 1960, 1970, (inspiré de la Charte d’Athènes et des utopies de Le Corbusier) dans laquelle les espaces ouverts sont supposés faciliter la rencontre entre tous les habitants. Elle revient sur l’idée de « l’échec » de l’urbanisme fonctionnaliste à faciliter la relation sociale : abattre symboliquement les barrières physiques ne supprimerait pas l’existence de barrières sociales. De nombreuses cités d’habitat social souffriraient aujourd’hui d’espaces libres sans affectation, d’espaces communs traités sans séparation entre domaine public communal accessible à tous et domaine privé de la résidence accessible à ses habitants relevant du bailleur social ; entre l’espace de vie collective de la résidence et l’espace « semi-résidentiel », plus privé voire individuel. La résidentialisation reconnaît que l’absence d’intimité engendrée par la perméabilité des espaces est un obstacle à l’appropriation de l’immeuble et un facteur d’exacerbation des conflits d’usage et de vie collective.

11La pratique d’aménagement caractérisée par le terme de résidentialisation consiste donc à clarifier les statuts des espaces extérieurs et à délimiter l’espace privé de la résidence géré par le bailleur social (intimité et relation de voisinage) de l’espace public géré par la collectivité (fréquentation collective, côtoiement ou agrément visuel). Le marquage de la séparation peut prendre des formes diverses suivant le degré d’appropriation de l’espace à usage privé : plus l’appropriation est forte, plus la séparation peut rester symbolique (simple haie) et inversement (clôture, grille).

12Pour P. Panerai (grand prix de l’urbanisme 1999), redéfinir la domanialité, c’est redéfinir les responsabilités. Simple à énoncer, la tâche lui apparaît d’une infinie complexité. Pour lui, le tracé de la frontière est un travail minutieux d’ajustement.

13La résidentialisation est également perçue comme le cadre préalable à une possible mutation, le propre de la ville. Elle constituerait une référence pour conduire à terme l’évolution progressive d’un quartier, en rétablissant un parcellaire non arbitraire qui fait actuellement défaut sur lequel les documents d’urbanisme pourront prendre appui. La réflexion sur le découpage du sol peut être une occasion de dégager du foncier. L’emprise foncière qui fonde l’unité résidentielle mérite d’être projetée pour échapper à la reconduction perpétuelle d’un même volume. L’unité résidentielle représenterait ainsi une ouverture vers l’avenir.

14La résidentialisation est aussi vue comme un moyen d’apporter plus de confort aux habitants en donnant une chance d’extension aux logements exigus par la création de prolongements de logis : balcons, loggias, jardins privatifs, garages…

15Enfin, et là réside l’essence originale du concept, il y a dans l’unité résidentielle l’idée d’offrir un cadre à l’appropriation des habitants, que ce soit une appropriation individuelle, familiale ou une appropriation collective des parties communes. La résidentialisation permettrait de revenir à des échelles plus familières (du quartier à la cage d’escalier), plus faciles à gérer et de fait plus propices à une appropriation par les habitants. Par cette appropriation, le sujet devenu habitant valoriserait mentalement son espace, y associerait des significations et parfois même le modifierait matériellement par son action (Schwach, 1997). En faisant des habitants les acteurs centraux du processus (trouver la bonne solution architecturale avec l’habitant), les opérateurs de la résidentialisation escomptent élever l’estime personnelle des résidents et de fait augmenter leur adhésion au projet. Ces derniers directement associés, impliqués dans le processus, s’engageraient avec plus d’intérêt dans l’espace investi au quotidien. Il s’agirait par là de mobiliser les habitants sur l’amélioration de leur vie quotidienne et collective, de créer entre eux des réflexes de solidarité et un sentiment de responsabilité à l’égard des espaces communs. Ainsi la résidentialisation contribuerait à produire des formes de régulation sociale : sécurisation, usages des espaces collectifs, « civilité » (entretien, tranquillité, intégrité des lieux), relations de voisinage… Plus largement, il s’agirait d’offrir de meilleures garanties à long terme sur la pérennité des investissements et d’assurer le changement d’image et l’attractivité du quartier. Les opérations de résidentialisation ne prendraient alors toute leur efficacité qu’une fois ce sentiment d’appropriation des résidents vis-à-vis de leur habitat créé.

16Mais l’habitant se présente aussi comme un sujet dont l’architecte dans le cadre des opérations de résidentialisation doit tenir compte car il se trouve détenteur d’une compétence qui est directement liée à son expérience résidentielle. Il s’agit pour les acteurs de la résidentialisation d’apporter une attention particulière aux usages et aux pratiques associées aux différents espaces, à la diversité des modes d’habiter et de déplacement (Conan, 1997).

La résidentialisation, un concept urbanistique vraiment nouveau ?

17La résidentialisation puise ses origines dans le courant culturaliste construit en opposition nette avec la représentation progressiste de la ville idéale et aux théories du Mouvement Moderne qui ont largement influencé la conception des grands ensembles, faits de tours et de barres identiques, organisés sur de vastes surfaces qualifiées d’espaces verts ou d’espaces libres et dans lesquels la rue, réputée bruyante et insalubre, a disparu. L’urbanisme culturaliste privilégie au contraire les rues et les places, lieux de passage et de rencontre. Là où les théories progressistes organisaient dans des lieux séparés les différentes activités du citadin, l’urbanisme culturaliste tient à donner à chaque lieu de la ville l’occasion de remplir simultanément plusieurs fonctions.

18Mais, revenir à des échelles intermédiaires, reviendrait aussi à puiser dans l’image de la ville ancienne qui accueillait en son sein proximité, mélange et imprévu à travers des activités qui se mêlent, un tissu urbain capable d’adaptation et de transformation, des voisinages non programmés, etc.

19Enfin, tout en se revendiquant de l’urbanisme culturaliste et de la ville traditionnelle, la résidentialisation emprunte certains principes de la ville classique, du tissu de banlieue des grandes villes et des lotissements de maisons individuelles. Si le terme de « résidentialisation » est récent, on constate que le principe de marquer la séparation entre l’espace privé est ancien. Les immeubles de la ville classique sont généralement alignés à l’aplomb des trottoirs. Tout ce qui se trouve devant la façade est public, tout ce qui se trouve dans le bâtiment est privé. La distinction est tout aussi claire et visible dans le cas du tissu de banlieue des grandes villes où les maisons individuelles alternent avec les petits immeubles. La limite entre espace public et espace privé est signifiée par des murs, murets, grilles ou haies. Enfin, on trouve une organisation comparable dans les lotissements de maisons individuelles « à la française » où chaque maison est délimitée par une clôture, le restant (voiries, trottoirs) est d’usage public. Ainsi, est reprise une modalité d’organisation de l’espace urbain dont on peut trouver de nombreux exemples dans la plupart des agglomérations en France.

Un principe sécuritaire

20La résidentialisation renvoie au principe de représentation de la résidence privée sécurisée de standing, plutôt en copropriété, incarnée par l’idée de qualité résidentielle mettant en scène les dispositifs de la résidence (clôture, sécurisation des accès, espaces paysagers et décoratifs) (Lelevrier et Guigou, 2005).

21La résidentialisation a des adeptes du côté des spécialistes de la sécurité. En effet, elle relève d’une approche préventive. Elle se situe exactement sur le pan de la « prévention situationnelle » : la sécurisation des espaces résidentiels par l’aménagement des lieux1. Ce type d’opérations entre dans le cadre de la « sécurisation passive » car il procède d’ouvrage et non pas d’action. Avec la résidentialisation, l’urbanisme a pour rôle de s’adapter à la délinquance d’opportunisme, afin de limiter la perpétration d’actes déviants (dégradations diverses, atteinte à la tranquillité, etc.). L’objectif étant que ces derniers soient perçus, par les auteurs potentiels, comme plus pénibles, moins profitables et moralement répréhensibles, bref, qu’ils suscitent moins la convoitise. Ce mouvement récent s’inscrirait dans une logique de « démocratisation de l’accès à la sécurité » : un droit à la sécurité pour tous. Dans un rapport commandité en 2002 par Marie-Noëlle Lienemann, alors secrétaire d’Etat au logement, Didier Peyrat (Magistrat, alors Secrétaire Général à la Coordination de la Politique de la Ville), en charge du rapport, écrit : « Rendre les lieux plus inconfortables aux délinquants. Il est nécessaire d’intégrer de façon systématique (…) la sécurité dans l’aménagement urbain, les architectures, les réhabilitations. On doit produire (…) des espaces gérables et défendables (…). Il faut éviter les bâtiments anxiogènes, les effets de sanctuarisation, les densités excessives et les obscurités lugubres. Par tous les moyens compatibles avec la préservation de la liberté individuelle des résidents et de la qualité des aménagements urbains, l’ensemble des constructeurs, des concepteurs et des maîtres d’ouvrages, pour la construction comme pour la réhabilitation, doivent s’attacher à rendre la vie plus difficile aux délinquants, notamment par le "durcissement" des cibles habituelles des dégradations, des effractions et des vols  ».2

22L’idée que les formes d’aménagement urbain puissent avoir une influence sur la sécurité ou l’insécurité d’un lieu collectif n’a suscité, en France, un intérêt qu’assez tardivement, contrairement aux pays anglo-saxons.

23En effet, il y a une trentaine d’année naissait aux Etats-Unis un mouvement de prévention des risques : le Crime Prevention Through Environmental Design (CPTED) ou la Prévention du Crime par l’Aménagement du Milieu (PCAM). Ce terme a été employé pour la première fois par le criminologue C. Ray Jeffery en 1971 pour lequel, l’environnement tant physique que social est susceptible d’augmenter les risques de crime ; ces risques peuvent être de fait limités par la modification de certains éléments de cet environnement. L’inspiratrice de ce mouvement est une critique d’architecture canadienne, Jane Jacobs (1962), qui affirme que pour qu’un délit ait lieu, il faut un contexte : un espace sombre, caché empêchant tout contrôle informel de se déployer (rues vides isolées des regards) s’avère propice aux délits. La théorie de J. Jacobs fut réinterprétée en 1972 par l’architecte américain Oscar Newman, convaincu que pour assurer la sécurité d’un lieu, il fallait construire un environnement physique favorable à l’interaction sociale et suggérant aux délinquants potentiels que le quartier est approprié. Les résidents protègeraient mieux leur territoire s’il existe un fort sentiment d’appartenance et d’appropriation. Le comportement criminel serait lié à la cible, au risque, à l’effort et à l’enjeu du délit : il faut donc optimiser les possibilités de surveillance (naturelle ou informelle, voir et être vu), insister sur la notion de seuil et de franchissement pour placer le non-résident en position d’intrus. La ville moderne se voit dès alors fustigée et la ville traditionnelle encensée.

24A ce moment, un mode de prévention de la délinquance, bientôt qualifié de « prévention situationnelle » est lancé. A partir des années 1980, ce principe est étendu à l’habitat social. A cette époque, la géographe britannique Alice Coleman tente d’établir des corrélations entre défaut d’entretien, caractéristiques des espaces, etc., et les différents niveaux de criminalité au sein de ce qu’elle appelle « les espace issus de l’utopie de Le Corbusier ». Les préconisations qui en découlent furent d’ailleurs appliquées au Mozart Estate à Londres. Ces travaux eurent une diffusion importante à l’échelle européenne. De 1990 à 1994, la Grande Bretagne codifia ce principe de l’espace défendable par la mise en place d’un label, le label Secured by Design (SBD) certifiant que la construction respecte certains standards de sécurité3. Au début des années 1990, le CPTED dépasse ainsi son statut théorique et expérimental pour devenir une composante reconnue des documents réglementaires d’urbanismes.

25Il faudra attendre un an plus tard pour que la France reprenne cette réglementation4. C’est à partir du milieu des années 90 et en particulier ces dernières années que le recours sur le territoire français à l’approche de prévention situationnelle par les bailleurs sociaux pour limiter actes déviants et incivilités dans les grands ensembles a fait l’objet d’une montée en puissance remarquable.

26Inspirées des travaux pionniers des chercheurs anglo-saxons, les interventions intégrant le concept de privatisation, d’individualisation des sphères communes de l’habitat social (séparation des entrées) à l’image de la résidence privée (interphones, badges, digicodes) ont été valorisées symboliquement par le modèle de la résidentialisation. Celle-ci, s’inspirant du principe de « l’espace défendable », opère un certain « retour à la rue » : il s’agit de la recréation dans les grands ensembles d’un itinéraire de circulation sur le modèle de la rue entre les parcelles nouvellement créées. Le principe étant que les rues traditionnelles pourraient rendre le contrôle de leur espace résidentiel aux habitants et par conséquent laisseraient moins de possibilités de divagations aux fauteurs de troubles (Panerai et Langé, 2000). L’objet d’une telle méthode consiste à favoriser les « yeux braqués sur la rue » (partage de la vue et de la surveillance) : chaque habitant se trouve responsable de la portion de territoire qui s’étend sous ses yeux. L’espace privé ne s’insèrerait plus dans une structure publique : le privé surveillerait le public.

Dispositif d’action publique phare de la politique de rénovation urbaine

27Les opérations de résidentialisation, mises en œuvre dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) institué par la loi du 1er août 2003 pour la ville et la rénovation urbaine et initié par Jean-Louis Borloo, intègrent tout à la fois les modèles de l’habitat pavillonnaire et de la résidence privée. Les deux aspects, à la fois urbanistique et sécuritaire, s’entremêlent dans les discours des différents acteurs ayant affaire à ce dispositif, que ce soit les concepteurs (architectes, urbanistes, paysagistes) ou les maîtres d’ouvrage de ces opérations (mairies, bailleurs sociaux, Etat).

Une politique innovante

28Selon Philippe Van de Maele (ex-directeur Général de l’ANRU) : « Il y a un premier critère de démarche, c’est qu’une méthodologie de concertation avec les habitants s’établisse ; deuxièmement sur le contenu du projet, c’est veiller à ce que ces quartiers puissent réintégrer physiquement, se relier à la ville (…) ; et aussi de rechercher une diversification des logements dans un objectif ultime de mixité sociale qui est ce que l’on retrouve dans un quartier classique de ville, et donc de rechercher la possibilité d’intégrer des activités économiques, d’intégrer des logements en accession privée, des logements de formes différentes et non pas tous les mêmes, à savoir des barres et des tours »5.

29Si la politique de rénovation urbaine renoue avec un terme qui rappelle les opérations de destruction pour moderniser certains quartiers anciens des centres-villes dans les années 1960, elle n’en fait pas moins œuvre d’originalité.

30Tout d’abord par son budget, le Programme National de Rénovation Urbaine constitue le plus ambitieux programme d’aménagement mené en France depuis des décennies. Il prévoit pour 2013 la rénovation de 530 quartiers en France se traduisant par la réhabilitation et la résidentialisation de logements locatifs sociaux, la démolition de logements pour cause de vétusté ou pour une meilleure organisation urbaine de logements, la reconstruction des logements sociaux démolis, le développement d’une nouvelle offre de logements, l’amélioration des espaces urbains et le développement des équipements publics.

31Ensuite, cette politique affiche trois principales caractéristiques :

32Premièrement, il s’agit d’une politique uniforme qui dégage une direction univoque : la mixité urbaine et sociale (diversification des formes urbaines, des fonctions et des types de produits logements).

33Dans un second temps, on peut qualifier cette politique de sectorielle dans la mesure où elle se focalise essentiellement sur la requalification du bâti et semble conduite de manière autonome, sans articulation réelle vis-à-vis du reste des politiques locales de l’habitat : loi SRU, PLH, rattrapage du retard en matière de logement locatif social.

34Enfin, c’est une politique centralisée qui a donné naissance à une Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), présentée comme un « guichet unique », centralisant les crédits afin de simplifier la procédure et les affectant de manière discrétionnaire à un nombre réduit de projets proposés par les maires.

35En organisant une compétition inter-ville pour l’accès à ses crédits, l’Agence semble donner la priorité à l’échelon communal au détriment du niveau communautaire. Les villes se trouvent en concurrence pour obtenir les ressources et se voient contraintes de concevoir un projet fidèle aux recommandations normatives et méthodologiques de l’ANRU (mixité sociale/urbaine, participation des habitants, opérations de démolition/reconstruction, etc.). Celles dont le projet n’intègrerait pas l’approche et les objectifs urbanistiques et sociaux de l’Agence verraient celui-ci rejeté ou au mieux renvoyé au niveau local avec l’exigence de le retravailler dans ce sens afin d’obtenir l’accréditation nécessaire à l’obtention des financements et d’une certaine légitimité. La marge de manœuvre des maires s’en trouve de fait restreinte et leur comportement court le risque de devenir de plus en plus prévisible, stéréotypé (benchmarking). L’Etat paraît « gouverner » au sens foucaldien du terme, guider l’action des élus locaux, conduire leurs conduites. Il s’extrairait des territoires pour mieux gouverner à distance (Epstein, 2005). On assisterait non à une fin de l’Etat mais à sa reconfiguration. L’ANRU viendrait ainsi renforcer le rôle de l’Etat, étendre ses prérogatives et autoriser ainsi sa recentralisation (Borraz et Guiraudon, 2008).

Les normes de « mixité sociale » et de « participation des habitants » au cœur de cette politique

36Les catégories de mixité sociale et de participation des habitants sont les pierres angulaires de la politique de rénovation urbaine.

37En effet, la « loi Borloo » fait de la mixité urbaine et sociale le moyen de changer l’image des grands ensembles. La mixité urbaine correspond à la volonté de détruire suffisamment d’immeubles d’habitat social afin de dégager un foncier exploitable à la reconstruction d’une offre de logements plus diversifiée et plus attrayante (logements intermédiaires, résidences privées) dans l’espoir de faire revenir les classes moyennes dans les cités afin qu’elles exercent sur les populations défavorisées restantes un effet d’entraînement (mixité sociale). Les ménages dont les immeubles ont été démolis sont normalement relogés sur un espace territorial plus large (hors site et hors ZUS de préférence). La mixité urbaine se fait alors le moyen d’une certaine mixité sociale (cohésion sociale). La résidentialisation participe de ce principe de mixité sociale dans le sens où elle tente de redonner de l’attractivité aux immeubles de petites tailles.

38Aucun programme relatif à la politique de rénovation urbaine n’est assorti d’une évocation de la nécessaire participation des habitants. La raison en est simple : les quartiers d’habitat social étant ceux où l’efficacité de l’action publique est la plus directement mise à l’épreuve, on peut escompter un accroissement de celle-ci par l’implication des habitants. L’ANRU exige alors des maires que les projets de rénovation urbaine présentés aient été élaborés sur la base d’une concertation méthodique des habitants des quartiers concernés.

39La résidentialisation ne déroge pas à cette règle de participation des habitants. Si elle représente une faible part du montant global des PRU, elle est l’opération qui touche le plus grand nombre d’habitants. C’est donc elle qui engage le plus la concertation. Chaque étape dans la mise en œuvre des opérations de résidentialisation invite donc en principe les opérateurs locaux à collaborer étroitement avec les résidents.

40L’Etat, à travers l’ANRU, semble produire des normes. En effet, les catégories de « mixité sociale » et de « participation des habitants » paraissent élaborées au niveau national (ANRU) par des « experts » spécialistes de l’urbain participant à la construction d’un rapport imaginaire à la réalité urbaine et stabilisant ainsi des représentations collectives sur les enjeux sociaux. Ces normes professionnelles seraient ensuite reprises et diffusées localement par les acteurs territoriaux (maires, bailleurs sociaux, etc.) trouvant un intérêt dans leur réappropriation (légitimation de leur action, repositionnement des maires au centre de la régulation politique). Elles seraient donc élaborées au niveau supranational (développement durable dans son volet social), relayées par l’Etat français (globalisation), et, par contrecoup par les villes (décentralisation, compétitivité inter-ville, New Public Amenagement). Ces normes expertes finiraient donc par acquérir une réalité locale.

41Il va s’agir dans une seconde partie de questionner l’apparente cohérence de ce processus descendant : comment ces normes officielles, voire technocratiques (Borraz, Guiraudon, 2008) sont-elles assimilées par les acteurs locaux et de fait intégrées, diffusées localement ? Pour ce faire, nous allons porter à présent notre attention sur l’adaptation du modèle de résidentialisation à une problématique territoriale particulière : le quartier Mosson à Montpellier.

L’exemple du quartier Mosson à Montpellier

42Ancienne ZUP emblématique de l’échec de la politique des grands ensembles des années 1960 (actuellement classée en ZUS), le quartier de la Mosson à Montpellier rencontra très tôt de nombreux dysfonctionnements (chômage, isolement spatial, dégradation du bâti).

43Pour parer à cette situation préoccupante et pour changer l’image du quartier, la municipalité a engagé à plusieurs reprises des opérations de réhabilitation, de résidentialisation et de destruction. Les opérations de résidentialisation mises en œuvre sur le quartier au cours des dix dernières années ont connu des destins divers. Nous présentons ici les leçons tirées d’une analyse de deux phases de résidentialisation :

  • La réhabilitation par cage d’escalier au statut expérimental débutée en 1996 dont l’initiative revient aux acteurs locaux ;

  • Les opérations de résidentialisation d’une autre nature avec l’appui de la loi Borloo de 2003.

44Nous allons évaluer l’hypothèse selon laquelle ce type d’intervention sur la forme urbaine a un impact sur le mode d’appropriation de l’espace par les habitants et interroger sa contribution à atteindre l’objectif de mixité sociale.

Essor et déclin d’une cité nouvelle vue comme remède aux maux de la ville

45Dans les années 1960, le développement urbain du « grand Montpellier » connaît une accélération sans précédent au point d’en changer complètement le visage. L’heure est à la reconversion dans le secteur tertiaire, ce qui fait connaître à la ville une poussée démographique exceptionnelle en plus du fait de sa bonne position géographique et de sa qualité de vie. D’autres effets vont venir accroître une pénurie de logements tel que le baby-boom, l’exode rural, mais aussi l’accueil de main d’œuvre pour reconstruire les dommages d’après guerre et enfin la venue des rapatriés d’Afrique du Nord (environ 30 000 personnes). Ce phénomène de croissance démographique se fonda essentiellement sur le centre urbain qui a progressé de 71,5%. Montpellier passe de 85 000 habitants en 1954 à plus de 165 000 au début des années 1970.

46Face à cette forte croissance démographique et pour faire face à la poussée urbaine, la municipalité opta pour l’organisation d’une vaste unité susceptible d’accueillir plusieurs milliers d’habitants. La ZUP de La Paillade fut lancée le 2 octobre 1961. Un concours d’urbanisme est enclenché en 1962 et le projet retenu est celui dirigé par Edouard Gallix. La municipalité souhaitait un grand nombre d’équipements de façon à ce que le quartier possède une certaine autonomie. Les travaux de terrassement démarrent en janvier 1964 et, en avril 1967, les premiers logements sont occupés dans la résidence Jupiter.

47Dès sa conception, la cité est composée de plus de 9 500 logements sur un domaine de 260 hectares sans construction (grande exploitation agricole), formant un ensemble homogène sur les collines calcaires encadrant la vallée de la Mosson. Il s’agissait de construire, en réaction à la civilisation urbaine et suivant une méthode rationnelle d’urbanisation, une cité nouvelle permettant un certain retour à la nature (notions d’espaces libres, de calme, de verdure, d’air pur) et un repli sur la cellule familiale à l’image des villages (relations sociales, vie collective, intégration)6. La construction de ce nouveau quartier n’a pas dérogé aux principes de construction en vogue dans les années 1960 : urbanisme de dalle, uniformisation du bâti due au système de standardisation et de préfabrication des éléments de construction, orthogonalité du plan urbain, non alignement des bâtiments, verticalité en vue de minimiser l’emprise des bâtiments au sol et de favoriser la circulation piétonne.

48En 1973, plus de 5 000 logements furent construits et 24 000 personnes habitèrent le quartier. Mais l’enthousiasme généré par la construction de ce nouveau quartier va très vite s’atténuer ; de grandes parcelles se retrouvent vides et les équipements restent toujours en projet. Les larges voies de circulation représentent davantage des lignes de rupture que des moyens de communication.

49Dès 1975, La Paillade s’avère être une cité isolée au nord-ouest de la ville avec un manque important de commerces, d’équipements publics, d’emplois et de transports en commun pouvant relier le quartier au centre. A ce moment, est abandonné l’objectif originel de faire une ZUP à l’image d’une cité satellite, ayant une vie propre. Il est à présent admis que La Paillade, tout en gardant ses spécificités, ne doit plus être mise à l’écart. Pour éviter qu’elle ne soit alors condamnée à n’être qu’une « cité dortoir », la municipalité décide de l’harmoniser avec le reste de la ville, d’en faire un quartier dans la ville, « comme les autres ». Recréer la « ville ordinaire »7, dé-stigmatiser les habitants et leur quartier, rompre avec la monotonie du bâti deviennent le parti pris de la municipalité. Cependant l’image négative de la ZUP était déjà bien ancrée dans les esprits.

50En 1977, alors que 80% de la ZUP est réalisé, l’équipe municipale décide de réétudier le plan de masse, en privilégiant dorénavant l’habitat intermédiaire et les maisons individuelles et en stoppant l’urbanisation de tours et de barres (dédensification du bâti). Ainsi, les classes moyennes sont venues légèrement bouleverser une composition sociale jusqu’alors assez homogène. La Paillade demeure néanmoins à cette époque un quartier « populaire » : les deux tiers de sa population active sont des employés ou des ouvriers avec une proéminence de jeunes dans les familles. En 1987, avec la création du premier axe prioritaire des transports en commun, La Paillade s’intègre davantage dans la ville.

51Dans les années 90, la population active se situe dans les catégories socioprofessionnelles les moins qualifiées (employés et ouvriers, travailleurs précaires) et le taux de chômage augmente (+ de 20% des actifs contre 15% sur l’ensemble de la ville). Les plus aisés sont à ce moment partis pour accéder à la propriété dans le périurbain. La quasi-absence d’activités au sein même du quartier et à proximité de celui-ci, ainsi que les difficultés à trouver un travail viennent accentuer le désœuvrement des jeunes faisant augmenter le nombre d’actes de délinquance.

52En 1992, est décidée la destruction de la cité Phobos. Les acteurs montpelliérains vont s’accorder peu à peu à faire la promotion d’une certaine mixité d’habitat vue comme l’implantation des modèles résidentiels présents dans la ville. C’est alors que la résidentialisation entre en jeu.

Première expérimentation de résidentialisation : la réhabilitation par cage d’escalier (1996-2000)

53Nous pouvons rapprocher la nature de la réhabilitation par cage d’escalier d’un processus de résidentialisation car elle en reprend les principes fondamentaux. Tout un travail de découpage à « échelle humaine », de diversification des entrées, de concertation, de requalification de voierie a vu le jour afin de recomposer le quartier en petites unités résidentielles pour qu’une appropriation de la part des habitants s’effectue. Le but affiché par la municipalité et les bailleurs sociaux était de retisser le lien social entre les habitants de La Paillade mais aussi entre les résidents du quartier et les citadins du reste de la ville. André Vézinhet, alors Président de l’OPAC8, résume bien cette idée : « En recréant à La Paillade la ville ordinaire, en rompant l’uniformité, nous avons établi de nouveaux liens entre les familles et leur quartier, entre des Montpelliérains et leur ville ».9

L’intention de départ

54En 1995, pour répondre aux enjeux urbains, économiques et sociaux du quartier, l’équipe municipale montpelliéraine de l’époque (G. Frêche, maire) et l’OPAC (A. Valat, Directeur Général et A. Vézinhet, Président) décident d’expérimenter une nouvelle méthode de réhabilitation par cage d’escalier, avec chaque fois un architecte différent. Leur volonté consistait à innover autant dans les objectifs que dans la méthode.

55Au regard des objectifs, il s’agissait de favoriser les solidarités relationnelles en suscitant de nouveaux rapports de proximité. Il fallait retrouver le petit immeuble, la cage d’escalier comme unité de voisinage. Pour ce faire, les opérateurs locaux ont misé sur la diversification des îlots résidentiels afin de rompre avec l’homogénéité architecturale des grands ensembles. Il s’agissait de jouer avec les contrastes, les contraires et les contradictions. Selon Franc Charras, alors architecte en chef : « ce qui ne me plaît pas participe aussi de cette variété »10. L’objectif était d’engager une réhabilitation personnalisée attribuant une identité urbaine à chaque cage d'escalier. On devait mettre fin une fois pour toute à l’anonymat des numéros de blocs en y substituant de la personnalisation, par l’adresse tout d’abord11,et par une distinction nette des façades et des entrées au moyen d’ajout de loggias, de jardinets et de terrasses.

56D’un point de vue de la méthode, il s’agissait de favoriser la reconnaissance des habitants en recherchant leur participation active et en transformant les relations entre l'OPAC et les locataires, c’est-à-dire en renversant le sens de la réhabilitation classique conçue et administrée généralement du haut vers le bas. Selon l’OPAC, le locataire « prend sa place, presque comme un particulier qui rénove sa maison»12. Le but escompté était d’enclencher auprès des habitants des dynamiques de responsabilisation par l’appropriation de leur habitat, de faire émerger par eux des solutions réellement attendues, et par conséquent efficaces et durables permettant de garantir une certaine pérennité du bâti ainsi renouvelé. Selon l’OPAC : « En reconnaissant les habitants responsables de leur environnement et de leur immeuble, donc en reconstituant leurs droits de locataires, nous espérons qu’ils prendront conscience de leurs devoirs »13.

57Une première opération test a été lancée en 1996 sur le carré Uranus. « L’Atelier du Mail », une structure de l’OPAC animée par deux architectes est créée pour la circonstance et s’installe dans le quartier. Elle a pour mission d’assurer jusqu’à son terme la réhabilitation de l’ensemble des logements et de coordonner les études des architectes d’opération.

58L’opération est réellement enclenchée en 1996 et va concerner 1700 logements sociaux locatifs à réhabiliter appartenant à l’OPAC, ce qui représente 170 opérations. Va alors débuter une rénovation personnalisée à « échelle humaine » par groupe de dix appartements ; 50 000 francs environ seront alloués à chaque appartement. Le choix des architectes s’est fait par voie de concours, donnant la possibilité à de jeunes architectes de mener une première mission de maîtrise d’œuvre. Il s’agit d’un projet à trois entrées : sont traitées par les architectes, en concertation étroite avec les résidents, l’intérieur du logement, les parties communes et la façade. Selon un membre de l’OPAC de l’époque : « l’objectif de l’architecte, au cours des réunions personnalisées, était d’abord de répondre aux attentes du locataire en le considérant comme un client privé »14.

Une méthode efficace de participation des habitants

59L’architecte rencontre d’abord individuellement chaque famille chez elle dans le but de créer un contact, de faire connaissance, de prendre en compte les dimensions familiales et d’expliquer le projet. A partir des informations recueillies, l’architecte élabore son projet selon trois axes : la personnalisation de l’immeuble (différencier les façades, refaire les étanchéités, remplacer les menuiseries extérieures), le renforcement de sa sécurité (modifier les halls d’entrée) et l’amélioration du confort de chaque appartement (entretien des équipements : fenêtres, robinetteries, mobiliers, peintures ; modification des loggias), et ce, dans le cadre du budget alloué.

60De nouvelles rencontres individuelles et collectives sont ensuite programmées pour affiner le projet et mettre en route le chantier. Une visite de diagnostic a lieu quinze jours après afin de répertorier les attentes des locataires et les modifications techniques indispensables. Une fiche technique remplie par les familles décrit l’ensemble des travaux souhaités. L’architecte fait une synthèse et effectue les arbitrages, en donnant priorité aux attentes des locataires. Environ un mois après, il y a présentation aux locataires de la cage d’escalier du projet validé par l’OPAC15.

61Après l’accord des locataires, les architectes constituent le dossier de consultation des entreprises. A la veille du chantier, une réunion avec les locataires a lieu dans le but de leur expliquer le déroulement des opérations. L’architecte doit prendre en compte les dernières doléances et décider de la venue des entreprises par rapport aux dispositions des résidents. Une évaluation avec les habitants est prévue à la fin du chantier.

62Selon Michel Gros, architecte lors de la réhabilitation : « Mon passé d’animateur social m’a beaucoup aidé. Je n’ai pas hésité à aller plusieurs fois chez les gens où je passais chaque fois une demi-heure à une heure. J’ai expliqué. Et j’ai aussi insisté afin qu’ils hiérarchisent leurs demandes »16. Mme Rodrigues de Sa (architecte) témoigne : « Il y avait un côté très social, il fallait avoir la possibilité d’écouter tous leurs soucis. Une fois qu’on avait vu tous les locataires, il fallait mesurer l’étendue des travaux. Il s’agissait de traiter tous les logements de manière équitable. Pas plus de travaux dans un que dans un autre »17.

63Par la prise en compte de leurs besoins et de leurs choix, les locataires ont été mis au premier plan de l’opération et ont eu ainsi une partie du pouvoir du maître d’ouvrage. Ces rencontres ont eu le mérite de créer une relation de confiance entre l’habitant, l’architecte et le bailleur et ont permis de faire adhérer les habitants au projet. Bernard Martin, architecte qui conduisait l’Atelier Mail, exprime l’importance de la concertation : « Mis en présence de professionnels, les habitants argumentent, contestent, défendent leur point de vue. En fait, ils reconstituent leur personnalité de citoyen et leur identité de locataire. De passifs, ils deviennent responsables et se comportent en véritables propriétaires ».18 Robert Spizzichino, chargé de mission par l’OPAC lors de la réhabilitation, nous explique les avantages de cette méthode participative : « cette méthode participative, interactive, valorise les identités individuelle et collectives, générant des dynamisme sur la durée qui devrait être la règle de toute opération de réhabilitation de l’habitat, dans une optique de régénération urbaine. »19

64La réhabilitation urbaine a également eu un impact sur l’activité des petits commerces. Un locataire témoigne : « La réhabilitation est très positive pour moi. J’ai dessiné le plan d’aménagement de l’espace du magasin. Les travaux l’on bien respecté. Avant mon commerce se situait dans un recoin, peu sécurisant. Maintenant je suis visible dans la rue. Mon loyer a augmenté mais c’est tout à fait honnête ; mon commerce marche mieux qu’avant »20.

65Les bailleurs ont remarqué suite aux travaux de réhabilitation, un certain recul de la vacance, un taux de rotation plus faible et une légère baisse des dégradations. Selon le Service Renouvellement Urbain de la Ville de Montpellier : « Cette opération a fortement contribué à créer une identité aux résidences et à permis d’établir une réelle implication des résidents au projet, entraînant une certaine responsabilisation des occupants vis-à-vis de leur habitat.»21

66Après la réhabilitation du bâti, l’Atelier du Mail a voulu se lancer dans la redéfinition des espaces publics (propriété de la commune) et privés (propriété du bailleur). L’objectif était de leur affecter une fonction bien déterminée afin d’en faciliter la gestion (meilleur usage collectif ou privatif).

Une opération à la réussite limitée

67Un premier bémol serait à mettre en ce qui concerne l’entretien des immeubles réhabilités et certains choix architecturaux.

68En effet, les moyens investis dans la réhabilitation étant réduits, les architectes ont parfois dû faire appel à des matériaux bas de gamme. De plus, certains matériaux choisis pour diversifier l’extérieur des immeubles (tel le bois exotique ou les bardages en aluminium) nécessitaient un entretien régulier et coûteux, ce que l’OPAC, par manque de moyens, était dans l’incapacité d’effectuer. De fait, de nombreuses façades n’ont pas résisté à l’usure du temps.

69De plus, quelques-unes des initiatives architecturales ont encouragé des comportements nuisant à la tranquillité et au sentiment de sécurité des locataires. Les ouvrages qui se sont avérés vite problématiques sont restés actuellement inchangés. Des locataires de la résidence « Neptune » témoignent22 : « On ne voit pas du tout l’utilité du haut vent en fer que l’architecte a fait mettre. Il est vraiment trop grand ce qui facilite les cambriolages et le squat des jeunes en dessous le soir. En fait, on voulait juste des choses simples et utiles. L’esthétique, nous on s’en fout un peu. On préfère avoir du solide, il faut que ça tienne avant tout !».

70La variété des réponses architecturales (contrastes architecturaux, rupture de style, ajouts désordonnés, juxtapositions hétéroclites) a finie par créer, selon certains locataires, une « cacophonie générale ». Le choix des couleurs (particulièrement vives pour quelques uns des ouvrages), l’originalité de certaines réalisations a certes permis une diversification mais a également contribué à marquer visuellement les immeubles de ce quartier et donc d’accentuer leur différenciation de ceux du reste de la ville.

71Un second bémol serait à mettre concernant l’étendue des moyens alloués à l’opération. Ils n’ont tout d’abord pas permis de traiter l’intérieur des logements dans leur totalité ; des choix ont dû être faits de manière négociée entre l’architecte et l’habitant. Certains locataires ont parfois eu l’impression que les façades avaient été privilégiées par les architectes contre l’intérieur de leur appartement. L’enveloppe budgétaire étant assez limitée, les architectes demandaient aux locataires de hiérarchiser leurs demandes afin d’aller au plus urgent. Tout n’a donc pas été traité comme l’indique Mme Rodrigues de Sa : « Il y avait trente ans qu’il n’y avait pas eu d’entretien sur ces logements. Surtout au niveau des menuiseries, il y avait de grosses réparations. Parfois on râlait parce qu’on ne pouvait pas changer toutes les menuiseries car on n’avait pas le budget. Alors, on a fait du rafistolage sur certains travaux ». Les aménagements des espaces extérieurs ont été également quasi-inexistants. Selon Pascal Chevalier (géographe) : « Il y a eu un saupoudrage de financements, et finalement un résultat qui n’a pas été à la hauteur de ce qu’auraient pu attendre les populations. »23.

72Enfin, l’OPAC affirme que les réhabilitations par immeuble n’ont pas été imposées aux habitants, « qu’elles découlent à chaque fois d’une demande d’un groupe d’habitants exprimée au travers de l’association des locataires »24. Les associations posent les problèmes classiques de représentation, et notamment de la logique majoritaire qui, dans certains cas, s’impose à des habitants qui n’ont pas la même réception positive du dispositif proposé. Ceci est d’autant pus important que l’opération de réhabilitation s’est accompagnée d’une augmentation de loyer (environ 300 francs pour un T3), ce qui représente une somme considérable pour une population aux ressources financières limitées.

73Si la méthode de concertation par cage d’escalier a valorisé l’identité individuelle et collective pour un temps, elle n’est pas parvenue à installer dans la durée une appropriation par les habitants de leur habitat. Quelques mois après les travaux, les espaces communs étaient déjà dégradés par des actes de vandalisme. La réhabilitation, malgré les aspects profitables de sa méthode innovante de participation, n’a semble-t-il pas réussi à développer de façon pérennes et ancrées de nouvelles relations de voisinage, de solidarité dans les immeubles. Enfin, elle n’est pas non plus arrivée à mettre en place des dispositifs de réponses performants en ce qui concerne la gestion locative (entretien).

La deuxième phase de résidentialisation

74En 1998, la Mairie sollicite la création d’une zone franche dans le but d’inciter la création d’emplois, laquelle n’est acceptée que pour la partie Sud de La Paillade. De plus, afin de recoudre un tissu urbain disloqué, la municipalité opte pour l’installation d’une ligne de tramway. Depuis juillet 2000, le tramway dessert quatre stations dans La Paillade. Pour entériner la volonté de dé-stigmatisation de La Paillade et de ses habitants, trois quartiers (La Paillade, Les Hauts de Massane et Celleneuve) ont été regroupés sous une seule appellation : La Mosson.

75Sur la base de deux expériences de résidentialisation qui ont suivi la réhabilitation par cage d’escalier (îlots Oxford et Florence) et avec l’appui de la loi Borloo (2003), sont mises en place de nouvelles opérations d’un autre genre. Selon le Service Renouvellement Urbain de la Ville de Montpellier, la résidentialisation « permet de redéfinir les espaces, de les redistribuer et de les ré-organiser dans le but d’apporter aux habitants plus de sûreté, de propreté et de tranquillité et une appropriation des lieux, ces résidentialisations étant menées en concertation avec les habitants, leurs associations, les gestionnaires et les pouvoirs publics »25.

Deux expérimentations de résidentialisation des espaces extérieurs

76Les résidentialisations des espaces extérieurs des îlots Florence (2002) propriété d’ACM et Oxford (2004) propriété d’Hérault Habitat se sont amorcées suite à la réhabilitation par cage d’escalier dans le cadre d’une démarche complémentaire. Ces deux opérations de résidentialisation ont donné lieu à la division d’un grand ensemble en plus d’une quinzaine de résidences. Dans les deux cas, les espaces extérieurs ont été mis en valeur (abris containers), des clôtures et des portails automatiques ont été aménagés afin de sécuriser et de privatiser le stationnement résidentiel. Ces deux expérimentations comportent des limites quant à leur succès. Les dysfonctionnements sociaux n’ont pas disparu suite aux interventions. Les résultats en termes d’appropriation par les résidents sont assez décevants et inégaux selon les cages d’escalier. On remarque une forte fréquence dans les dégradations portées aux grillages et portails mis en place. Néanmoins, les bailleurs notent une diminution des réclamations provenant des locataires.

La résidentialisation au temps de la loi Borloo

77Sous l'impulsion du maire, Hélène Mandroux, la ville de Montpellier a déposé en juillet 2004 un dossier auprès de l'ANRU concernant trois quartiers en difficultés : le Petit Bard, la Mosson et le secteur Gély-Figuerolles. Au sujet de la Mosson, le projet a pour ambition de réaliser en cinq ans le changement définitif de l’image du quartier. Le principal enjeu du programme est l’habitat (coût de l’opération 43,4 millions d’euros) : accélération du rythme des démolitions, rééquilibrage de la composition du parc de logements… Plus de 450 logements sociaux seront détruits, 150 reconstruits sur le site et 351 hors site. Les nouvelles opérations de résidentialisation prévues dans le cadre du projet de rénovation urbaine devraient toucher 687 logements du quartier Mosson. Elles concernent les îlots Neptune, Junon et Pluton, tous patrimoine d’ACM. C’est sur la base des deux expériences abordées plus haut qu’elles doivent être mises en œuvre.

78Avant de signer la convention, l’ANRU a souhaité que la ville de Montpellier accomplisse une expertise. Les conditions étaient très explicites : l’ANRU débloquerait les fonds seulement une fois l’expertise accomplie. Le financement des trois opérations de résidentialisation prévues dans le cadre de la convention était donc conditionné par la réalisation de cette expertise. Le but de cette étude était de réaliser un diagnostic partagé permettant de tirer un bilan des opérations de résidentialisation déjà menées en vue de celles qui étaient à venir.

79L’étude s’est portée sur trois exemples dans le quartier Mosson (îlot Florence, Oxford et Corte) et un exemple dans le quartier Roquette à Lunel. L’expertise a été accompagnée d’un travail d’analyse auprès des habitants effectué par une équipe sur le terrain (MOUS). Cette démarche a débuté à la fin de l’année 2005. Elle concernait l’appropriation des espaces, la perception des habitants par rapport à la résidentialisation, leur représentation du quartier, les atouts et les dysfonctionnements qu’ont comporté les opérations déjà réalisées. Sans attendre la finalisation de l’étude (dont on peut présumer l’utilité des enseignements), ACM a engagé en 2005 une première étape de résidentialisation sur les îlots Junon et Pluton consistant à sécuriser les espaces extérieurs par la pose de clôtures et de portails automatisés.

80L’expertise s’est achevée dans le premier semestre 2006 et a été transmise à l’ANRU. La convention de rénovation urbaine a été signée le 7 janvier 2007. Enfin, la dernière étape avant le déblocage des crédits par l’ANRU correspond à la signature des DAS (décision attributive de subvention). En effet, il revient au bailleur concerné (ACM) d’élaborer les dossiers de demande de subvention et de les déposer auprès du Groupement d’Intérêt Public (GIP-DSUA)26 qui se chargera de les transmettre à la DDE et au Préfet de l’Hérault, relais locaux de l’ANRU nationale. Après un retard notable, les DAS sont à ce jour en cours de préparation. Les services municipaux escomptent de cette ultime étape qu’elle débouche sur le versement des subventions de l’ANRU sans pour autant en connaître la date précise.

Résidentialisation et standardisation

81Les dernières opérations, servant de modèles aux futures, se sont limitées à une simple privatisation de l’espace qui entoure les immeubles (grillage, portails automatiques). Les interventions qui s’annoncent sur le quartier Mosson laissent entrevoir une certaine standardisation comme si était reproduit à l’identique un modèle stéréotypé, qui n’aurait, qui plus est, pas su faire ses preuves si l’on en croit la faible durée de vie des équipements sécuritaires nouvellement posés. En effet, ces derniers ont très rapidement étaient la cible de dégradations volontaires.

82Une première raison venant expliquer une certaine standardisation dans les résultats pourrait être l’absence de co-production et de co-élaboration dans la conduite des opérations :

83Les opérations de résidentialisation amorcées dans le quartier Mosson semblent portées exclusivement par les bailleurs sociaux. La municipalité, dont la fonction est de conduire la maîtrise d’ouvrage publique, détiendrait un rôle quasi-inexistant dans le déroulement des interventions. Bien que garante auprès de l’ANRU de la réussite des opérations, du respect des délais et des coûts financiers, la ville de Montpellier s’en remet en totalité à ACM pour ce qui est de l’application locale des processus de résidentialisation.

84A l’inverse de la réhabilitation par cage d’escalier, ACM a choisi cette fois-ci de conduire les opérations de résidentialisation en interne sans collaboration avec un cabinet d’architecture. Ainsi, aucune réflexion concernant le choix de l’échelle ou encore le découpage du foncier suivant l’usage du sol afin de faire évoluer le tissu urbain n’a été menée. Anne Sistel (urbaniste) souligne la nécessité pour mener à bien un projet de résidentialisation de croiser différents savoir-faire : « Il y a tant de clôture pour la résidentialisation. On ne peut quand même pas demander au bailleur d’être compétent en découpage de sol traditionnel. Il faut faire appel à des chercheurs, il faut croiser les compétences. Il faut s’y prendre différemment sans avoir forcément plus d’argent »27. Dans un même sens, pour Sylvie Mahot (chef du service « Rénovation Urbaine » à la Ville de Montpellier) : « les bailleurs ont la possibilité de se faire aider mais ne le font pas forcément. Les crédits d’étude existent et c’est même recommandé. En ce qui concerne la réhabilitation par le bâti en 99, on a pris le temps de faire cette démarche d’étude. Mais j’ai l’impression que pour la résidentialisation, on développe un processus standardisé, stéréotypé. Il faudrait assurément plus de communication entre chercheurs et personnes de terrain. Pour ACM, le processus marche et continue à se dérouler sur les mêmes bases. La démarche est déclinée sans réelle remise en question »28.

85Enfin, on remarque que les habitants sont les grands absents de la phase d’élaboration et de mise en œuvre des opérations. Les opérateurs locaux semblent rencontrer des limites à concerter avec les habitants. Cette méfiance découle des contradictions, du manque de cohérence des diverses positions qui s’affirment et qui prouvent la prévalence des intérêts particuliers des résidents sur l’intérêt général. La parole n’est en réalité donnée aux locataires qu’une fois les grandes lignes du projet exposées. La marge de prise d’initiative des résidents est alors on ne peut plus réduite. Il s’agit d’ailleurs plus d’information que de concertation. Pour Pascal Chevalier (géographe à Montpellier) : « Avec les résidentialisations conduites aujourd’hui, on n’est pas du tout dans une logique de participation des administrés. Elles tiennent beaucoup moins en compte la logique des populations résidentes. La concertation est très limitée. Il y a eu quelques associations qui avaient été concertées de manière restreinte mais les associations de quartier ne font pas l’unanimité. Nous sommes dans un quartier où la vie associative n’est pas extrêmement développée »29.

86Une deuxième raison que l’on pourrait avancer serait l’existence d’un conflit de logique entre échelon national et échelon local :

87Sur le compte-rendu de la mission d’expertise rédigé par la ville de Montpellier, on peut lire : « Le projet intègre les remarques et les propositions faites par les résidents dans la limite du possible et dans l’intérêt général. (…) La concertation atteint ses limites en imposant des choix peu cohérents avec le reste du projet et la projection de l’aménagement à long terme ». Il paraît y avoir une distance entre l’exigence bureaucratique incarnée par l’ANRU (demande de concertation étroite avec les habitants) et les habitudes locales de la municipalité et des bailleurs sociaux (contradiction entre « intérêt général » et « intérêts particuliers », la parole des habitants vue comme concurrente de celle des opérateurs locaux, manque de temps, etc.) qui ne laissent pas entrevoir les mêmes méthodes. Si une expertise a été commandée par l’ANRU c’est parce que des inadéquations dans les travaux déjà achevés et les orientations des opérations à venir par rapport aux recommandations prescrites avaient été constatées par l’Agence. Celle-ci a demandé à ce que les opérations futures obéissent à une méthodologie différente, notamment en termes de participation des habitants. Les responsables montpelliérains déplorent un ralentissement des travaux et semblent gênés par ces directives qui leur semblent directement imposées « d’en haut » sans prises directes avec le terrain.

88Un dernier phénomène viendrait renforcer une certaine standardisation dans la conception :

89En dehors du fait que la normalisation des ouvrages par la reproduction de l’enclosure permettrait des économies de temps et d’échelle en matière d’aménagement, on observe la domination d’une demande sécuritaire chez les habitants avec le choix prioritaire de la clôture et de la fermeture de l’îlot30. En effet, on observe que le désir de la majorité des habitants du quartier Mosson correspond à un désir de limiter symboliquement les habitations, à une volonté de contrôle renforcé aux abords des accès voitures ou des poches de stationnement, etc. A cet effet, les bailleurs (ACM et Hérault Habitat) ont fait le choix du grillage à défaut par exemple d’un marquage végétal tout aussi efficace pour signifier les limites revendiquées par les habitants.

Conclusion

90Le quartier Mosson porte en lui les marques de deux phases de résidentialisation successives et distinctes :

91Si la réhabilitation par cage d’escalier fut une réussite du point de vue de sa méthode innovante de participation (appropriation), il faut noter que l’insuffisance des moyens qui ont été alloués à l’opération n’a pas permis de créer une cohérence d’ensemble du projet. Le résultat final n’a pas été à hauteur des attentes des habitants.

92La deuxième phase, en consacrant des moyens financiers plus conséquents, s’attache davantage à l’homogénéité du projet, à la cohérence d’ensemble de la forme urbaine. Néanmoins, on observe que la méthode de concertation s’est appauvrie ; elle se limite à de l’information. De fait, l’appropriation par les habitants des espaces retravaillés est quasi-inexistante (dégradations). Enfin, ces dernières opérations conduisent à une certaine standardisation dans la mise en œuvre (simple enclosure ou pose d’appareillage sécuritaire).

93Finalement, on peut constater, suite à l’analyse de ces deux phases, un décalage entre les objectifs généraux et la mise en œuvre. L’hypothèse de pouvoir traiter le social par l’urbain s’avère périlleuse à conforter. Ce décalage semble lié au caractère très idéalisé des objectifs affichés.

94Même si nous avons montré que ce type de projet pouvait contribuer, certes plus modestement qu’attendu, à certaines formes éphémères d’appropriation sociale de l’environnement vécu (première phase), l’hypothèse qu’une intervention sur la forme se traduise par une transformation des modes d’appropriation fait l’impasse sur les contraintes qui s’imposent aux différents acteurs de la chaine de l’habitat social, depuis les habitants (et la nature de leur demande) jusqu’aux bailleurs sociaux en passant par les concepteurs (architectes, urbanistes) lorsque ceux-ci sont conviés à la mise en œuvre. Certains processus de concertation (deuxième phase) s’apparentent davantage à une série d’exercice de communication où l’intention est de faire participer qu’à des processus de participation effectifs.

95Quant au double objectif de mixité sociale (attirer les classes moyennes) et de « réinsertion du quartier dans la ville », il convient là encore de mesurer correctement la distance constatée. Rappelons que chercheurs et sociologues n’ont cessé ces dernières années de souligner le caractère flou, équivoque et ambigu de l’orientation de mixité sociale, jusqu’à mettre en doute sa pertinence et ses vertus. Selon P. Genestier, « Les logiques socioculturelles sont atomistiques et égologiques, plus fondamentalement encore qu’égoïstes, les appariements sociaux sont électifs et sélectifs ». Ainsi dominerait une logique sélective correspondant à une recherche de l’entre-soi, c'est-à-dire à « un mode de gestion rationnel des incertitudes » (Genestier, 2000 : 106). Le désir des classes moyennes de vivre entre-elles semble incoercible au regard des stratégies d’évitement qui se développent aujourd’hui aboutissant à la constitution de nouvelles échelles de « ségrégation » socio-spatiale. L’homogénéité sociale du quartier, de la commune périurbaine constituerait un gage de sécurité et d’atténuation des aléas31. A en voir sa généralisation aux quartiers d’habitat social (résidentialisation) et au regard de la prégnance de cette culture de l’entre-soi, l’approche situationnelle semble avoir encore de beaux jours devant elle.

96La modestie aussi s’impose quant au pronostic à terme de ce type de projet au vu de l’ensemble des contraintes (sociales, économiques) qui pèsent sur ces populations et au sens où les objectifs, aussi généreux soient-ils, appellent des réponses diverses et non un simple investissement sur la forme.

97Il convient d’interroger également le degré de cohérence de ce type d’opération au sein d’un projet urbain plus large, d’une visée stratégique à l’échelle du territoire communautaire dont il n’est malheureusement question ici. La commune ne devrait-elle pas faire office d’intermédiaire entre les dynamiques communautaires et les aspirations des habitants ?

98Enfin, lorsque le projet de départ ne se conçoit pas dans un processus de co-élaboration et de co-production, la mise en œuvre se voit rabattue sur une version étriquée et non consensuelle, hypothétiquant de fait la réussite du projet. Une question alors se pose : jusqu’où l’acteur urbain peut-il être le sociologue de sa propre action ?

99Plus largement, en établissant une lecture physique des dysfonctionnements sociaux, les catégories de « mixité sociale » et de « participation des habitants » puiseraient leur raison d’être dans une certaine lecture organiciste (ou systémique) de la ville (Palau, 2005) : la ville est envisagée comme organe, dont certaines de ses parties seraient malades ; soigner les parties infectées reviendrait à soigner l’organe, la ville et plus largement la société entière (la ville étant érigée en métonymie de la société). Ces catégories auraient aussi tendance à considérer la ville comme l’incarnation du lien social (cohérence, continuité, mise en relation, cohésion sociale, capacité des acteurs sociaux à s’impliquer dans la vie collective, à partager des valeurs). La ville est ainsi sommée de remplir sa fonction qui est « de faire société » (Conseil national des villes, 2000). En 1968, la cohérence et l’intégration étaient déjà selon Henri Lefebvre un thème obsédant : « Comment en serait-il autrement dans une société qui superpose le tout aux parties, la synthèse à l’analyse, la cohérence à l’incohérence, l’organisation à la dislocation » (Lefebvre, 1968 : 105).

100Dans une période de bas étiage idéologique, le caractère consensuel, faisant « unanimité » des références de mixité et de participation ne viendrait-il pas donner du sens à une complexité, réduire les conflits (en ôtant aux problèmes leur charge polémique) et de fait légitimer l’action des acteurs étatiques et locaux ? Ces normes véhiculées par l’Etat ne viendraient-elles pas finalement renouveler la croyance en l’efficacité et en la nécessité de ses modes d’action ? Ironie de l’histoire, cette approche du social par l’urbain reproduit les conceptions mentales fonctionnalistes, progressistes qui ont justifié la réalisation des grands ensembles (Oblet, 2005) : modèle de ville urbanistiquement maîtrisé, lyrisme du futur, d’un destin collectif, contrôle social des individus. Ainsi, semble maintenu le mythe d’une puissance politique produisant et ordonnant l’espace urbain…

101Henri Lefebvre soulignait dans les années 60 la dimension politique et idéologique de l’espace. La représentation de l’espace servirait toujours, selon lui, une stratégie projetée à la fois consciente et inconsciente. L’espace ne serait ni neutre, ni objectif mais un produit social ou plutôt un instrument politique intentionnellement manié, un moyen aux mains d’un pouvoir. Les catégories de « mixité sociale » et de « démocratie participative » ne dissimuleraient-elles pas sous leur statut d’évidence une dimension un tant soit peu idéologique ?

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Bibliographie

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Genestier, P., (2000), « Ville mixée et compacte contre l’urbanisation diffuse et polarisée ? Les figures urbaines du débat idéologique », Pouvoirs locaux, n° 45, pp. 104-108.

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Schwach, V., (1997), La psychosociologie de l’espace, Introduction aux théories d’Abraham Moles, Paris, L’Harmattan.

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Notes

1 La prévention situationnelle à trois objectifs : réduire les cibles potentielles, compliquer l’action criminelle et favoriser un contrôle partagé des lieux.
2 Rapport de Didier Peyrat à Marie-Noëlle Lienemann, secrétaire d’Etat au Logement, Habiter, cohabiter, la sécurité dans le logement social, Février 2002.
3 Il fut à l’origine de la rédaction d’une norme européenne (à laquelle participera la France) : Prévention de la malveillance : Urbanisme et conception des bâtiments (AFNOR). Voir : http://www.afnor.org/espace_normalisation/structure.aspx?commid=1475
4 L’article 11 de la loi d’Orientation et de Programmation sur la Sécurité du 21 janvier 1995 dite Loi Pasqua ou LOPS dont l’objet est d’établir des études préalables de sécurité pour les programmes considérés à risque ; l’article 52 du 15 novembre 2001 (Loi relative à la Sécurité Quotidienne) ; la loi d’orientation et de programmation sur la sécurité intérieure du 29 août 2002 admet « qu’il est possible de prévenir et de réduire les sources d’insécurité en agissant sur l’architecture et l’aménagement de l’espace urbain » (annexe I, chapitre IX).
5 Emission de France Culture réalisée par Joseph Confavreux, Terrains sensibles, Banlieue, Chapitre 3 : « voyage en Vaulx-en-Velin : les transports en banlieue », du mercredi 21 Juin 2006.
6 Ville de Montpellier, Société d’Equipement de la Région Montpelliéraine, La Paillade livre blanc, 1973, p. 5.
7 Plaquette OPAC de Montpellier, La Paillade, la ville ordinaire.
8Depuis mars 2004, l'OPAC est rattaché à la Communauté d'Agglomération de Montpellier. La Société d'Aménagement et de Construction de Montpellier (ACM, ex-OPAC) est le plus important des bailleurs sociaux de la région Languedoc-Roussillon. Aujourd’hui, ACM gère l’essentiel du parc social locatif du quartier Mosson.
9 Plaquette OPAC, op. cit.
10 Ibid.
11 Selon, l’architecte Denis Bedeau « Nous avons privilégié la notion de repère : un cadran solaire a été créé sur le pignon. Le locataire peut dire ‘J’habite dans la maison du cadran’. ». Ibid.
12 Ibid.
13 Ibid.
14 Ibid.
15 Les projets étaient rarement refusés, mais le cas échéant, il y avait confrontation des idées jusqu’à l’obtention d’un consensus.
16Plaquette de l’OPAC, op. cit.
17 Entretien mené le 08.05.2006.
18Plaquette de l’OPAC, op. cit.
19 Ibid.
20 Ibid.
21 Extrait de l’expertise sur les opérations de résidentialisation, op. cit.
22 Entretien, avril 2006.
23 Entretien, avril 2006.
24 Plaquette de l’OPAC, op. cit.
25 Extrait provenant de l’expertise sur les opérations de résidentialisation, op. cit.
26 Groupement d’intérêt public pour le développement social et urbain de l’agglomération de Montpellier.
27 Entretien, avril 2006.
28 Entretien, avril 2006.
29 Entretien, avril 2006.
30 Ce phénomène nous est apparu suite à une enquête menée fin 2006 auprès des habitants de la Résidence Neptune (îlot composé de 206 logements) sur le quartier Mosson (105 questionnaires nous ont été retournés soit 50% de réponses). La résidentialisation de l’îlot Florence est tout aussi révélatrice de ce phénomène. A l’origine du projet était prévue la création d’une voie publique interne à l’îlot (stationnements, espaces verts publics). Malgré une concertation présente tout au long, ce dernier aspect a dû être abandonné à l’issue de l’ultime réunion de concertation. Les locataires ont remis en cause l’ouverture prévue pour des raisons de sécurisation et de circulation interne à l’îlot. Le programme s’est réduit à diviser l’ensemble en unités résidentielles, à fermer les jardins et les parkings.
31 Se référer aux travaux de l’Ecole de Chicago.
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Pour citer cet article

Référence électronique

Sophie Chédiac, « A la maison dans mon HLM …La résidentialisation comme dispositif de rénovation urbaine », Métropoles [En ligne], 5 | 2009, mis en ligne le 06 avril 2009, consulté le 18 novembre 2017. URL : http://metropoles.revues.org/3775

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Auteur

Sophie Chédiac

Doctorante, Université de Droit et de Science Politique de Montpellier, CEPEL UMR 5112, sophie[point]chediac(at)gmail[point]com

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