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Gouverner la gentrification

Différentiel de loyer et coalitions de croissance dans la ville en déclin
Max Rousseau

Résumés

L’objectif de cet article est de contribuer à l’interprétation des processus de gentrification à l’œuvre dans les villes françaises. Sans pour autant écarter une approche par la demande, cet article met davantage l’accent sur la construction de l’offre de gentrification, un angle d’analyse souvent délaissé par la recherche urbaine française. Afin de mieux comprendre la manière dont la gentrification devient un référentiel caractéristique de l’entrepreneurialisme urbain tardif dans la ville postfordiste, l’approche propose d’agréger deux concepts classiques des études urbaines anglophones : celui de « différentiel de loyer » emprunté à la géographie, d’une part, et celui de « coalition de croissance » emprunté à la science politique, de l’autre. A partir de l’étude de la création d’un marché du loft à Roubaix, l’analyse de l’intérêt commun des acteurs publics et privés produisant les politiques de gentrification est ainsi au cœur de la démarche adoptée ici.

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Texte intégral

 « Si la ville a occupé et continue d’occuper une telle place dans les sciences sociales s’intéressant à ce processus de changement de régime d’accumulation (du keynésianisme au néo-libéralisme), c’est parce qu’elle apparaît comme le creuset, le terrain d’expérimentation du capitalisme, son espace d’application concret » (Jouve, 2009a, p. 47).

Différentiel de loyer et coalitions de croissance en France : le cas des « villes perdantes »

1Au cours des années 1980, les études anglophones de la gentrification furent marquées par un vif débat opposant les tenants d’une analyse des valeurs des « gentrifieurs » aux défenseurs d’une approche par le marché foncier (Hamnett, 1996). Il semble possible rétrospectivement de classer les travaux francophones, le plus souvent construits autour d’une sociologie fine des gentrifieurs, parmi la première école. Ainsi, à la suite du déclin du paradigme marxiste dans la sociologie urbaine française (Jouve, 2009b), les études urbaines n’ont généralement pris en compte que de manière secondaire le rôle des marchés foncier et immobilier, ainsi que celui des politiques urbaines, dans l’étude de la gentrification des villes françaises. La principale raison avancée pour expliquer cette divergence des paradigmes d’étude de la gentrification tient à la spécificité des villes européennes par comparaison avec leurs homologues nord-américaines. C’est en effet  à partir  de l’étude des villes états-uniennes que le géographe N. Smith élabore son influente théorie du « différentiel de loyer » qu’il convient dès à présent de présenter.

2Selon cette théorie, la gentrification – explicitement définie comme « le mouvement de retour du capital, non des gens, vers les centres » (Smith, 1979) – résulte avant tout des changements à long terme dans les processus d’investissement et de désinvestissement du bâti. Pour les adeptes de cette théorie, c’est donc l’« offre » de gentrification, davantage que la « demande » d’une « nouvelle classe moyenne » en quête de distinction sociale, qui s’avère déterminante dans l’explication de la gentrification. Si au XIXe siècle, la valeur des sols des villes américaines était plus élevée au centre qu’en périphérie – un gradient comparable à celui des villes européennes –, la suburbanisation des activités économiques et de la population aisée (notamment blanche) survenue au cours des années 1950 et 1960 (un phénomène connu sous le nom de « white flight ») a entraîné mécaniquement la diminution des valeurs foncières des villes-centres, l’écart se creusant progressivement avec celles de leurs banlieues. Toutefois, cette dévalorisation des centres urbains fournit naturellement, dans un second temps, la promesse de réinvestissements profitables. En effet, lorsque la dépréciation du bâti existant est suffisamment avancée, la rente foncière « effective » est plus faible que la rente foncière « potentielle » : apparaît dès lors un phénomène de « différentiel de loyer » susceptible d’intéresser différents acteurs des marchés foncier et immobilier, dont l’action conséquente « produira » une offre de gentrification. Du point de vue des acteurs étudiés, il s’agit donc, pour les chercheurs s’inscrivant dans le cadre de cette approche, de déplacer le regard depuis les gentrifieurs vers les acteurs des marchés foncier et immobilier (promoteurs, agents immobiliers et établissements financiers).

3Ce type d’approche n’a guère été pris en compte en France, où la plupart des villes sont considérées comme étrangères à des types de cycles de désinvestissement/réinvestissement aussi tranchés. Comme l’indiquent par exemple Y. Fijalkow et E. Préteceille (2006, p. 7), « il paraît difficile de transposer l’idée d’une nouvelle valorisation des quartiers centraux dans beaucoup de villes européennes où les classes supérieures et moyennes supérieures y ont continûment trouvé leur résidence et leurs pratiques culturelles privilégiées ». Pourtant, il existe bien en France un ensemble de villes que les groupes sociaux les plus aisés, généralement blancs, ont fui pour leur périphérie au moment de la crise du fordisme : les villes industrielles (Roubaix, Saint-Etienne, et même Lille) et portuaires (Le Havre, Marseille) devenues au cours des années 1970 et 1980 « répulsives » pour la classe moyenne conventionnelle, et que nous avons dès lors proposé ailleurs de qualifier de « villes perdantes » (Rousseau, 2008). Pour prendre l’exemple de Roubaix, plus particulièrement développé dans la suite de cet article, la ville connaît entre les seules années 1968 et 1973 – durant lesquelles le déclin de l’industrie locale, le textile, s’accélère brusquement – une mobilité qui concerne 24 000 émigrants pour 16 000 immigrants. Comme l’indique P. Bruyelle (1984, p. 319), « l’émigration touche davantage les catégories relativement aisées qui fuient le cadre roubaisien vers les lotissements de Bondues, Wasquehal ou Roncq, les jeunes ménages en quête de logements confortables et peu coûteux, mais aussi les ouvriers en quête d’emploi ». L’évolution en termes de composition sociale se double d’une évolution en termes de composition ethnique, autorisant à parler d’un white flight : la part d’étrangers dans la population roubaisienne passe ainsi de 9% en 1962 à 20 % en 1975. Couplées au déclin de l’industrie locale, ces évolutions impactent fortement la valeur des sols et entraînent l’apparition d’un différentiel de loyer causé par la concomitance entre le désinvestissement massif de Roubaix et l’afflux de capitaux sur sa banlieue, mais également sur la ville nouvelle proche, Villeneuve d’Ascq. A la fin des années 1980, une maison à Roubaix coûte ainsi en moyenne deux fois moins qu’une maison comparable dans la ville voisine de Wasquehal (Giblin-Delvallet, 1990, p. 276).

4Certaines villes françaises, comme Roubaix, ont donc connu un phénomène de white flight comparable à celui observé outre-Atlantique, même si les conséquences en termes de peuplement urbain ne s’y sont doublées que de manière nettement atténuée d’un renforcement de la pression fiscale pour les municipalités, en raison du maintien d’une forte redistribution orchestrée par l’État. Comme aux États-Unis toutefois, dans ces villes françaises, la destruction des activités économiques et la fuite des classes moyennes a durablement déprimé le prix des terrains, permettant l’apparition d’un « différentiel de loyer » entre la ville-centre et sa périphérie. Dans ces villes françaises de tradition industrielle et portuaire, le départ des activités économiques et des classes moyennes ne s’est toutefois généralement produit qu’« après » (et sous l’effet de) la crise du fordisme, et donc plus tardivement qu’aux États-Unis où ce phénomène s’est produit au cours même de l’ère fordiste. Ce délai dans leur désinvestissement explique en partie le délai constaté dans leur réinvestissement, qui n’a débuté que récemment, en comparaison, là encore, du cas américain. In fine, ce délai est susceptible d’expliquer le faible intérêt manifesté par les études francophones pour une analyse en termes de différentiel de loyer. A l’heure où un consensus semble se dessiner auprès des chercheurs anglophones sur la nécessité de mêler les deux approches de la gentrification, il apparaît toutefois souhaitable que la recherche urbaine française prenne de nouveau en compte, du moins en partie, le rôle du marché immobilier et des politiques urbaines dans l’explication du phénomène.

5L’objectif de cet article est ainsi d’aider à l’affinement de la compréhension de la gentrification dans les « villes perdantes ». J’ai récemment tenté de montrer comment la « nouvelle classe moyenne » y avait récemment acquis un « pouvoir systémique » favorisant la prise en compte de ses intérêts dans les politiques urbaines (Rousseau, 2009a). Il s’agit à présent d’étudier, plus concrètement, la recomposition de la gouvernance urbaine à l’origine de l’évolution de l’entrepreneurialisme urbain vers la mise en œuvre de politiques de gentrification. La théorie géographique du différentiel de loyer ne prend en effet pas en compte la question de la constitution de l’intérêt collectif des acteurs des marchés foncier et immobilier, et la manière dont celui-ci trouve, dans un second temps, sa traduction politique. Or ces questions s’avèrent ici cruciales, car la concrétisation du différentiel de loyer en profit effectif nécessite une étape supplémentaire : le changement de l’image des « villes perdantes », condition sine qua non au développement d’une « demande » nouvelle de gentrification. Cette mise en adéquation de l’image de la ville avec le goût supposé des classes moyennes nécessite une réorientation des politiques urbaines en ce sens. Par ailleurs, la production de « l’offre » se voit également facilitée par l’intervention publique, par exemple en termes d’obtention d’une défiscalisation des logements gentrifiables ou de la délimitation de quartiers protégés. Dans tous les cas, la mise à profit d’un différentiel de loyer nécessite donc une structuration a priori des acteurs du marché foncier en un groupe d’intérêts efficace. Les questions de l’organisation des intérêts des marchés immobilier et foncier et de leur lien avec la municipalité s’avèrent ainsi cruciales pour comprendre tant les « chances » pour que la gentrification advienne – ou non – dans des villes ayant connu un profond désinvestissement, que pour prendre la mesure de l’évolution générale des politiques urbaines dans les « villes perdantes ».

6Dès lors, je propose ici de relier la théorie géographique du différentiel de loyer au concept de « coalition de croissance » forgé par le politiste américain H. Molotch (1976). Ce concept permet de décrire une situation dans laquelle l’orientation des politiques urbaines est déterminée par la structuration des intérêts économiques, notamment fonciers. En effet, selon H. Molotch, les propriétaires et les acteurs économiques dont l’activité dépend directement ou indirectement de l’augmentation de la valeur des sols (banques, promoteurs, investisseurs, agences immobilières) ont tendance à chercher à s’allier en vue d’exercer une pression sur les autorités locales afin que celles-ci engagent des projets de régénération urbaine d’envergure. Là encore, ce concept est toutefois généralement considéré avec méfiance par les chercheurs européens, qui hésitent à l’importer en raison des spécificités d’un contexte qui se différencie de celui des États-Unis par plusieurs caractéristiques, comme l’intervention plus étroite des États dans les politiques de développement local, une organisation du capitalisme à une échelle nationale davantage que locale, et la prégnance d’une tradition keynésienne des politiques urbaines (Jouve, 2003, p. 132). Pour autant, il me semble que ce concept, tout comme la théorie du « différentiel de loyer », s’avère heuristique pour comprendre tant les processus de gentrification dans les villes françaises en déclin que la manière dont la gouvernance et le référentiel des politiques urbaines s’y sont recomposés depuis une vingtaine d’années. Il s’agit donc ici de décentrer le regard traditionnel posé par la science politique française, laquelle tend le plus souvent à considérer la ville selon une analyse en termes de relations centre-périphérie désormais datée (Pinson, dans ce numéro) et au sein de laquelle le politique apparaît comme un champ autonome (Jouve, 2009c) afin de lui substituer une analyse davantage horizontale, c’est-à-dire en termes d’économie politique (Le Galès, 1995, p. 89), la perte relative de la capacité de l’État français à réguler la société et l’économie semblant de nature à permettre aux études urbaines francophones d’emprunter désormais davantage aux analyses de leurs homologues anglophones.

7À partir de l’étude de l’émergence récente d’un marché des lofts à Roubaix, archétype des « villes perdantes », je montrerai ainsi comment la production d’une offre de gentrification résulte de l’organisation a priori d’intérêts fonciers désormais aptes à infléchir nettement l’orientation des politiques urbaines selon des axes nouveaux (culture, patrimoine) susceptibles de modifier l’image de la ville et, partant, de favoriser la réalisation des profits potentiels créés par l’existence d’un différentiel de loyer. La coalition de croissance qui gouverne désormais la ville repose sur un intérêt partagé. D’une part, pour les acteurs privés intéressés par l’intensification de l’usage des sols, l’objectif premier est de réaliser la plus-value potentielle permise par l’existence du différentiel de loyer ; toutefois, l’avènement de la gentrification représente la condition sine qua non à la réussite de cet objectif. Par ailleurs, le déclin urbain constitue un contexte favorable à une telle organisation des intérêts privés. En effet, pour certains de ces acteurs, l’existence d’un différentiel de loyer fournit l’opportunité d’un réinvestissement profitable, sous la forme d’investissements immobiliers, de capitaux auparavant « piégés » par la crise industrielle : certains des acteurs locaux du marché des lofts, comme la banque régionale et les entrepreneurs textiles devenus promoteurs immobiliers, sont ainsi en recherche d’une diversification de leurs actifs. D’autre part, pour la municipalité, dont la priorité est le redéveloppement, la gentrification résultant de l’action de la coalition de croissance « représente » désormais la condition même du redéveloppement postfordiste de l’ancienne ville industrielle, un constat qui peut s’étendre à d’autres « villes perdantes » situées dans des États différents, comme je l’ai montré par ailleurs (Rousseau, 2009b).

La formation d’une coalition de croissance

8A l’issue du processus de white flight, le foyer initial du retour de la classe moyenne (blanche)à Roubaix se situe dans un quartier central délimité par la rue Mimerel, la rue du Trichon, la rue d’Inkermann et la rue des Arts, à proximité immédiate de l’avenue Jean Lebas reliant la gare à la mairie. Une poignée de professionnels, résidant pour la plupart auparavant dans le Vieux-Lille – alors en voie de gentrification avancée – s’installent dans ce quartier à la fin des années 1980 et en rénovent les maisons bourgeoises. Rapidement, ils s’opposent à la stratégie de redéveloppement alors mise en œuvre par la municipalité dirigée par A. Diligent, laquelle consiste à tenter de limiter la hausse vertigineuse du chômage par le biais d’une politique active de rénovation des friches industrielles afin d’accueillir des entreprises à fort besoin de main-d’œuvre. Face à cette stratégie qui implique la destruction de nombreux sites industriels, les nouveaux résidents opposent la défense du patrimoine de la ville et mettent en place un groupe d’intérêts qui prend la forme d’une association. Ainsi que l’indique le second président de celle-ci, « c’était des bourgeois qui ont réussi à changer le regard de la mairie, pour qui il était plus facile de raser plutôt que de réfléchir à la mise en valeur » (entretien, mars 2006). En fait, l’association apparaît surtout comme un réseau d’acteurs intéressés par la promotion du patrimoine roubaisien.

  • 1  Alors la principale entreprise de Roubaix, La Redoute était intéressée par la promotion de l’image (...)

9Néanmoins, tout en reposant sur un intérêt partagé pour le patrimoine et la culture, thèmes traditionnellement mis en avant par les classes moyennes urbaines, ce réseau repose également sur des intérêts fonciers locaux. Les membres fondateurs de l’association sont un notaire, dont l’étude est située à Roubaix, et qui devient le premier président de l’association ; un investisseur de la ville ; une cadre de la chambre de commerce ; et une architecte dont le cabinet se situe dans le Vieux-Lille. Autour de ce noyau initial gravitent des cadres de La Redoute1, mais aussi des architectes ainsi que des promoteurs immobiliers. La défense du patrimoine architectural de la ville se double alors, progressivement, de la captation d’un marché potentiellement profitable par un petit groupe d’acteurs des marchés foncier et immobilier. Comme le reconnaît le second président de l’association : « Il y a un réseau de franche camaraderie. Il peut y avoir des arrière-pensées aussi. C’est un peu ce qui s’est passé aussi. Autour du premier président, de rien il y a eu des choses, autour de ces choses ont gravité des intérêts. Cela a justifié quand même pas mal de choses, il ne faut pas se voiler la face. La présence du président de l’association Aux clés de la ville, (…) même s’il a fait des choses remarquables, ça a généré tout un réseau d’amitiés qui ont créé comme tout réseau des inimitiés aussi » (entretien, mars 2006).

10L’ambiguïté de l’association, entre promotion du patrimoine architectural roubaisien et intérêt pour un « boosterisme » des marchés foncier et immobilier jusqu’alors tenus à l’écart de la politique urbaine de redéveloppement, est à la source de plusieurs conflits internes à propos de projets municipaux ponctuels, qui débouchèrent sur l’éloignement de certains de ses anciens membres. Parmi ces anciens membres, certains se montrent très critiques sur cette ambiguïté caractérisant l’association : « Ce n’est pas une association qui cherche à recruter des adhérents mais plutôt à coopter des gens avec lesquels elle a des affinités. (…) Je reproche à cette association d’avoir trop de connivences et de fonctionner un peu en circuit fermé avec les copains et dans les copains, les archis, les notaires, les machins, il se passe beaucoup de choses quoi. À un moment donné les intérêts particuliers prennent le pas sur des intérêts plus généraux. (…) À l’association il y a une paire de gens qui en tirent des bénéfices aussi, et qui apportent quelque chose à la ville en même temps : ce sont des gens qui réinvestissent sur la ville, des promoteurs ou des architectes. Ils en tirent des bénéfices parce qu’ils ont accès probablement avant tout le monde à une forme de patrimoine et ils réinvestissent dessus, ils font du business (…). Il y a des vrais engagements mais aussi des vrais retours sur investissement » (entretien, juin 2005).

  • 2  D’après la théorie classique de D. Ley (1996), les artistes, aptes à esthétiser l’image de la vill (...)

11Malgré cette ambiguïté, et bien que ne réunissant initialement qu’une poignée d’individus, l’association exerce un lobbying efficace et parvient rapidement à inscrire sur l’agenda municipal l’approche patrimoniale et culturelle qui allait caractériser le « second tournant entrepreneurial » roubaisien. Dans un premier temps, l’association, dont les membres disposent d’un haut degré de capital culturel, multiplie les actions médiatiques (prises de positions publiques, publications, remises de trophées, etc.). Non subventionnée, elle parvient néanmoins également à financer les initiatives locales visant à conférer à la ville un capital collectif symbolique axé sur le « loft living », qui entre alors en résonance avec l’installation dans les friches roubaisiennes d’artistes2 chassés par la montée des prix dans l’agglomération lilloise à partir du milieu des années 1990. Comme l’indique ainsi le second président de l’association : « Progressivement, on a apporté un regard différent, on a intégré de la couleur. C’était se dire bon, « la ville est triste est sale, si on la repeignait, ça donnerait déjà une autre image ». Quand une association qui s’était créée à l’époque a décidé de faire la braderie de l’art, c’était un projet très « lofts américains », ça s’est fait avec nous » (entretien, mars 2006).

  • 3  Le choix final se porte sur la piscine désaffectée de la rue des Champs, à proximité immédiate de (...)

12L’association appuie également fortement le projet de création d’un musée à Roubaix, un sujet alors politiquement très sensible dans une ville que le conservateur du musée lui-même décrit, évoquant la situation au tournant des années 1990, comme une « ville de non-public pour les musées. C’est évident, c’est une sociologie très basse, il n’y a pas de pratique culturelle organisée »(entretien, mai 2005).Alors qu’il cherche un endroit pour accueillir son projet de musée3, le conservateur rencontre ses dirigeants qui lui offrent aussitôt un appui qu’il qualifie de déterminant.

13Selon J.-P. Gaudin, le contrôle des autorités politiques locales par une coalition d’intérêts privés est rendu malaisé dans les villes à l’économie diversifiée, ou lorsque le leadership politique est apte à résister aux pressions des acteurs économiques (Gaudin, 1999). Lorsque R. Vandierendonck succède à A. Diligent en 1994, aucune de ces deux conditions n’est remplie par Roubaix. L’échec de la stratégie de diversification poursuivie par le précédent maire laisse la ville dépendante de la seule vente par correspondance, la seule branche en bonne santé présente dans la ville. Par ailleurs, R. Vandierendonck, ancien premier adjoint nommé maire presque par défaut par son prédécesseur obligé de démissionner en cours de mandat (Lefebvre, 2000, p 14), était alors loin d’apparaître comme un véritable leader. À la recherche d’une solution pour un redéveloppement rapide de la ville, le nouveau maire adhère rapidement à la conception défendue par l’association, celle d’une réorientation des politiques urbaines vers la mise en valeur du patrimoine architectural et le développement culturel au nom de l’attraction des investissements. Assimilé à un préalable à la croissance de l’économie urbaine, le décollage du marché immobilier est ainsi construit comme un nouvel objectif des politiques urbaines par la nouvelle municipalité (Rousseau, 2009b). Toujours d’un point de vue économique, outre qu'elle entre en résonance avec la volonté, très prégnante auprès de certains fonctionnaires municipaux, de voir la « classe créative » s’implanter dans la ville et en favoriser le redéveloppement postfordiste, la gentrification présente l’avantage de favoriser l’augmentation des rentrées fiscales de la municipalité. Enfin, d’un point de vue politique, elle permet de faire baisser le taux de chômage de la ville plus sûrement que le soutien à la formation ou à l’embauche des entreprises, aux résultats souvent plus aléatoires. Néanmoins, c’est la mixité sociale qui constitue l’argument justifiant publiquement la nouvelle orientation des politiques urbaines. Très prégnant dans le discours des élus roubaisiens, cet argument est également partagé par l’ensemble des membres de la coalition de croissance, comme le directeur de l’agence immobilière à l’origine de la création d’un marché du loft à Roubaix, selon lequel « les lofts, ça apporte de la mixité sociale à l’envers »(Nord-Eclair, 9 juillet 2009).

14Elu maire en 1995, R. Vandierendonck offre aussitôt au président de l’association le poste d’adjoint à la culture : moins d’une dizaine d’années après la création de l’association, la « solution culturelle et patrimoniale » qu’elle porte se voit ainsi consacrée comme une priorité d’action municipale. Rapidement, le nouvel adjoint à la culture s’impose comme un élément clé dans le développement de la politique patrimoniale roubaisienne et inverse le processus de destruction des usines en friches au profit de leur mise en valeur. Il lance ainsi une série de mesures destinées à réhabiliter le patrimoine industriel de Roubaix. Parmi les plus notables, la délimitation de deux Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) en 2000, dont le périmètre concerne la quasi-totalité de l’espace communal. Ce processus d’esthétisation/patrimonialisation de l’architecture roubaisienne s’approfondit au cours des années 2000, avec par exemple la systématisation du subventionnement pour la rénovation et la coloration des façades par les habitants, et surtout l’obtention par la ville du label Ville d’art et histoire en 2001. La volte-face par rapport à la destruction systématique des friches menée sous le premier tournant entrepreneurial sous le leadership d’A. Diligent, est donc complète. Enfin, l’adjoint à la culture assure la poursuite du projet de création du musée. Comme l’indique le conservateur : « Dans son premier mandat R. Vandierendonck a appelé comme adjoint à la culture le président de l’association. Là évidemment, pour nous, c’était du pain bénit. (…)  On était vraiment amis. A l’époque, il habitait Lille, son étude de notaire était à Roubaix. Il a eu un rôle fondamental dans la prise de conscience par l’équipe municipale de l’importance du patrimoine au-delà du musée. Je ne vais pas donner des satisfécits aux uns et aux autres mais pour la conscience de l’intérêt du patrimoine à Roubaix, il y a un avant et un après, c’est évident » (entretien, mai 2005).

 « Loft living » : la mise à profit du différentiel de loyer par la coalition de croissance 

15La mise en valeur du patrimoine architectural de la ville porte ses fruits au tournant des années 2000, sous les effets conjugués de la désignation de la plupart des quartiers de Roubaix (y compris le centre-ville) en Zone Franche Urbaine, de l’arrivée du métro dans la ville, de l’achèvement des premiers projets de mise en valeur des espaces publics du centre-ville portés par la nouvelle équipe municipale (avec le réaménagement de la grande place) et de l’ouverture du musée, jalon important dans la stratégie de modification de l’image de la ville. Dès lors, le différentiel de loyer se voit intensivement mis à profit par la coalition de croissance dont le premier output est l’émergence d’un marché local du loft. Les friches industrielles, auparavant objet principal de la politique urbaine de redéveloppement, se voient ainsi désormais cédées par la municipalité aux acteurs locaux du marché foncier. Le premier programme de conversion résidentielle d’une friche industrielle à Roubaix date ainsi de 2001, année même de l’ouverture du musée de la Piscine. Une agence immobilière située en plein centre-ville, qui détenait le monopole de la vente de maisons bourgeoises dans la ville avant de prendre le risque de se positionner sur le marché émergent du loft, en est à l’origine. Elle demande ainsi au maire d’intervenir auprès de la communauté urbaine afin d’empêcher la démolition d’une usine située en bordure du canal et qui faisait l’objet d’un projet de parking, puis acquiert le bâtiment qu’elle réaménage et découpe en plateaux aussitôt commercialisés. Huit des dix acquéreurs n’étaient pas roubaisiens. Pour cette réhabilitation, l’agence immobilière reçoit un « trophée du patrimoine sauvé » décerné par l’association. Après un début relativement incertain, la nouvelle offre de l’agence rencontre un succès croissant : elle déclare ainsi avoir commercialisé 200 lofts entre les seules années 2004 et 2006 (Le Point, 16 mars 2006). Bénéficiant de la nouvelle image «branchée» de la ville, l’offre de lofts à Roubaix attire les seconds acteurs (après les artistes) du cycle de la gentrification dégagé par l’approche par la demande (Ley, 1996), c’est-à-dire les groupes de la classe moyenne les plus aptes, pour des raisons économiques ou culturelles, à « prendre le risque » d’un emménagement dans les quartiers populaires de la ville : selon son directeur, « en 2004, nous avons vendu 80 lofts, soit à de jeunes ménages, soit à d’anciens soixante-huitards au budget plus élevé, lassés de la flambée des prix lillois » (L’Express, 31 janvier 2005).

  • 4  Créée à Lille au XIXe siècle, la banque Scalbert était restée longtemps une banque régionale dépen (...)
  • 5 Notamment lors des deux principaux programmes récemment réalisés à Roubaix, la conversion de l’anci (...)

16Après les programmes initiaux produits par l’agence, de taille relativement restreinte, le marché roubaisien du loft atteint ainsi son plein essor à partir du milieu des années 2000. Les profits potentiels attirent de nouveaux promoteurs, et le nombre et la taille des programmes s’accroissent. Toutefois, le caractère local de la production de l’offre de lofts n’est pas menacé par son industrialisation : dans l’ensemble, les nouveaux acteurs du marché immobilier roubaisien de standing sont toujours issus de l’agglomération lilloise, et l’agence immobilière à l’origine du phénomène conserve le monopole de la commercialisation des nouveaux projets. Parmi les nouveaux producteurs de ce type d’offre de logements gentrifiables, membres actifs de la coalition de croissance, on trouve notamment des investisseurs dont les capitaux étaient auparavant piégés par la crise industrielle, et qui trouvent dans l’exploitation du différentiel de loyer par le biais de l’imposition d’une image culturelle pour Roubaix une source d’investissements profitables. Ainsi, le trésorier de l’association, ancien patron d’un négoce de tissu, s’oriente dès le tournant des années 2000 vers le marché de l’immobilier d’entreprises en rénovant la friche qui accueillait auparavant son entreprise, située place de la Gare, pour y héberger une cinquantaine d’entreprises ainsi qu’un restaurant. Par la suite, face aux hésitations des investisseurs initialement prévus, il reprend à son compte le projet municipal de création d’un complexe cinématographique en centre-ville en 2004, assurant ainsi la poursuite de la « solution culturelle » portée par la coalition. En 2008, il produit enfin un important programme de conversion résidentielle et commerciale d’une friche dans le quartier populaire de l’Épeule, sur le site d’une ancienne entreprise textile fermée en 2003 : il s’agit d’un projet sur plusieurs bâtiments, comprenant des lofts, mais aussi des cabinets d’architectes, un restaurant de 130 couverts et un musée de l’audiovisuel. Par ailleurs, la banque régionale Scalbert-Dupont – à l’origine dépendante de l’industrie locale et pour laquelle l’investissement du marché immobilier s’inscrit dans une longue histoire de diversification de ses activités4 – joue un rôle important dans l’industrialisation du marché du loft roubaisien, proposant notamment des prêts d’accession à la propriété aux futurs propriétaires lors des journées portes ouvertes des nouveaux programmes d’envergure importante5. Bien implantée sur Roubaix où elle détient trois agences, la banque participe par ailleurs au financement de la « solution culturelle » pour l’image de la ville : elle multiplie ainsi les actions de mécénat auprès du musée de la Piscine, permettant la tenue d’expositions et l’acquisition de nouvelles œuvres.

  • 6  Le Pile est un quartier populaire de Roubaix, Barbieux le quartier traditionnel de la bourgeoisie (...)

17Le processus d’industrialisation du marché des lofts est fortement soutenu par la municipalité. Un promoteur lillois qui réhabilite un ancien couvent en centre-ville en un ensemble d’une centaine de logements déclare ainsi : « Roubaix est la seule ville où on est sûr de ne pas déranger, qui nous appelle pour savoir si nous vendons bien » (La Voix du Nord, 12 septembre 2007). Par exemple, lors des Journées du Patrimoine, l’office de tourisme propose le circuit « I loft Roubaix », une visite guidée des lofts de la ville. L’implication de la municipalité prend également la forme d’un efficace lobbying exercé à l’échelle centrale : à l’initiative de la direction des finances de la municipalité roubaisienne, un amendement proposé par le député-maire socialiste de la commune limitrophe de Wattrelos, voté à l’Assemblée nationale en 2008, autorise l’abaissement de 30% de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sur les lofts. Selon le député, il s’agit « de prendre en compte l’effort de mixité sociale et l’apport en termes d’aménagement urbain réalisés par les acheteurs de lofts dans des zones urbaines sensibles » (La Voix du Nord, 4 janvier 2009). En fait, l’amendement sur les lofts montre que la municipalité est particulièrement sensible au profil type des propriétaires ciblés par l’offre roubaisienne de logements gentrifiables – de jeunes primo-accédants de la « nouvelle classe moyenne », non-Roubaisiens –, dont il s’agit de favoriser le retour en ville, même au prix d’un abaissement des ressources fiscales locales. Comme l’indique le premier adjoint au maire de Roubaix au sujet de l’amendement, « sinon, un jeune couple au Pile allait payer plus cher qu’un habitant de Barbieux6, ce n’était tout de même pas normal » (Nord-Eclair, 9 juillet 2009).

  • 7  Auxquels il convient d'ajouter en moyenne 500 euros le mètre carré en frais d’aménagement, à charg (...)

18Au milieu des années 2000, un loft livré brut, c’est-à-dire sans aménagement intérieur, se vend en moyenne 1 200 euros le mètre carré à Roubaix, contre 2000 euros pour les quartiers lillois7 alors en voie de gentrification avancée (Solferino, Wazemmes, Moulins). Dans l’ensemble, ce type de produits attire ainsi à Roubaix de jeunes actifs primo-accédants, qui achètent des surfaces brutes d’une centaine de mètres carrés, la moyenne des programmes commercialisés par l’agence immobilière. En plus des possibilités de distinction sociale – un phénomène toutefois amoindri par la relative standardisation de l’offre consécutive au décollage du marché –,  l’achat d’un loft « brut » leur permet de réduire les coûts d’aménagementintérieur. Par ailleurs, dans un contexte local de hausse rapide des prix de l’immobilier, la transformation du rapport à la propriété joue un rôle important dans le décollage du marché des lofts : la commercialisation de ceux-ci repose en effet sur une prise en compte accrue de la valeur d’échange du logement, les producteurs de l’offre mettant en avant les possibilités de plus-value à la revente. Ainsi, initialement circonscrite aux propriétaires-résidents dans le cadre d’une stratégie résidentielle planifiée, la spéculation immobilière sur les lofts est désormais également le fait d’investisseurs extérieurs à la ville, qui achètent cette fois ce type de logements dans le cadre d’une stratégie financière à court terme. Leur arrivée est bien accueillie par la municipalité qui la considère comme un signe de l’attractivité retrouvée de Roubaix. Par exemple, un responsable administratif de la municipalité indique : « Après on va dire que la nature des logements proposés, notamment l’existence d’un patrimoine art déco, art moderne, la mode des lofts attirent une population d’investisseurs. Donc il y a une logique de placement (…). Ce qui fait qu’on a un mouvement assez extraordinaire, où l’agent immobilier acquiert l’usine, il dit qu’il en fait des lofts, il va vendre ses lofts sur plan avant tous travaux. (…) Les Parisiens disent, « j’achète des mètres carrés à Roubaix, au pire ça va doubler, je fais un bon investissement ». Ils n’y habitent pas. Donc effectivement ça attire une population, mais par ailleurs une population dont on peut se dire qu’elle devrait normalement exister dans une ville de 100 000 habitants » (entretien, septembre 2006).

19Enfin, pour les constructeurs, en comparaison des autres biens immobiliers du marché roubaisien, les lofts fournissent une source de profits immédiats, la plupart des lots étant généralement achetés dès le jour de leur commercialisation. Ainsi, alors que la division de leurs parcelles en petites maisons (les « courées ») avait favorisé l’enrichissement du patronat et des commerçants locaux au XIXe siècle, cette fois, c’est la division des anciens sites de production en plateaux aménageables à usage résidentiel qui assure l’enrichissement des nouveaux acteurs dominants du marché foncier. Dans les deux cas néanmoins, c’est du groupe social supposé être le nouveau moteur de la croissance de l’économie urbaine – la classe ouvrière jadis, la « nouvelle classe moyenne » aujourd’hui – qu’est extraite la plus-value foncière.

Conclusion

20Théâtre de l’émergence récente du loft living, Roubaix compte 400 lofts réalisés au total à la fin 2009, et de nombreuses opérations sont prévues, parmi lesquelles plusieurs projets d’envergure. Si l’épuisement du filon que constituent les friches industrielles roubaisiennes semble proche – de fait, les projets les plus récents portant l’appellation de lofts sont pourtant des programmes neufs –, le boom du marché des lofts s’est déjà répercuté sur l’ensemble du marché immobilier roubaisien, qui augmente ainsi de 27% entre les seules années 2004 et 2005, laissant augurer le développement de nouvelles manières de mettre à profit le différentiel de loyer, notamment par la construction de maisons individuelles. Soutenues par la proximité du musée de la Piscine, puis par le marketing urbain autour de la création récente d’un « quartier des modes », les maisons bourgeoises du secteur des rues des Arts, Trichon, Industrie et Inkermann  affichent en 2006 des prix supérieurs à 300 000, voire 400 000 euros, et les maisons de maître de 250 m dépassent 500 000 euros. Une maison de taille moyenne vaut alors 250 000 euros, contre 300 000 euros à Croix, à la périphérie immédiate de Roubaix. Toutefois, l’intensification générale du marché immobilier roubaisien laisse ouverte la question de la réorientation des politiques urbaines de soutien aux investissements fonciers « après » la disparition du différentiel de loyer, et dans le contexte, de surcroît, d’un marché immobilier national devenu récemment incertain.Alors qu’avec les dépenses énergétiques induites par leurs grands espaces, les lofts ne semblent guère correspondre aux canons du développement durable, les prémisses d’une « solution verte » pourraient bien se trouver dans le prochain projet d’envergure de la municipalité après la requalification du centre-ville : la création d’un écoquartier sur le site de l’Union, à la périphérie de la ville.

21Quoi qu’il en soit, l’exemple de Roubaix démontre que, même dans le cas d’une ville française, l’approche par l’offre vient compléter utilement l’approche par la demande traditionnellement adoptée par la recherche urbaine francophone sur la gentrification. Cet exemple montre en particulier comment l’instabilité politique d’une ville aux prises avec un déclin économique persistant a récemment ouvert un espace pour l’entrée de nouveaux acteurs dans la fabrication des politiques urbaines. La coalition de croissance résultant de cette évolution de la gouvernance est parvenue à influencer l’agenda urbain dans une direction permettant la réalisation des profits promis par l’existence d’un différentiel de loyer dans la ville. En dépit de la prégnance de la variable nationale, le retrait sensible de l’État de la production des politiques urbaines semble ainsi indiquer que les caractéristiques propres des villes acquièrent désormais une importance accrue pour rendre compte de manière différenciée de ce que certains chercheurs perçoivent, peut-être hâtivement, comme une convergence généralisée des politiques urbaines vers un soutien à l’offre de gentrification (Smith, 2002). L’intérêt de plus en plus soutenu de la recherche urbaine française pour la gentrification pourrait permettre d’affiner cette hypothèse prochainement.

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Bibliographie

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Notes

1  Alors la principale entreprise de Roubaix, La Redoute était intéressée par la promotion de l’image de la ville au nom de ses propres intérêts de développement. Elle se montra ainsi très active dans l’esthétisation de la ville, notamment en finançant l’une des premières initiatives en ce sens, la peinture de murs urbains à la fin des années 1980.

2  D’après la théorie classique de D. Ley (1996), les artistes, aptes à esthétiser l’image de la ville, représentent  souvent, avec les gays, des pionniers de la gentrification.

3  Le choix final se porte sur la piscine désaffectée de la rue des Champs, à proximité immédiate de l’avenue Jean Lebas et du fief de l’association.

4  Créée à Lille au XIXe siècle, la banque Scalbert était restée longtemps une banque régionale dépendante des intérêts du patronat industriel local, notamment dans le textile, avant de multiplier les guichets de dépose d’épargne dès le milieu du XXe siècle. En 1976, la banque fusionne avec la banque valenciennoise Dupont, également contrôlée par le groupe bancaire CIC. Après une nationalisation survenue au début des années 1980, la BSD est privatisée. Son capital est toujours détenu par CIC, lui-même contrôlé par le groupe d’assurances GAN depuis 1989, puis par le Crédit Mutuel en 2001.

5 Notamment lors des deux principaux programmes récemment réalisés à Roubaix, la conversion de l’ancien Comptoir général industriel du textile en 40 lofts de 75 à 200 m2 en 2007 et la conversion d’une usine de confection alors encore en activité en 59 lofts, toujours de 75 à 200 m2 et dont certains disposent de « jardins suspendus », en 2009.

6  Le Pile est un quartier populaire de Roubaix, Barbieux le quartier traditionnel de la bourgeoisie roubaisienne.

7  Auxquels il convient d'ajouter en moyenne 500 euros le mètre carré en frais d’aménagement, à charge de l’acquéreur.

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Pour citer cet article

Référence électronique

Max Rousseau, « Gouverner la gentrification », Métropoles [En ligne], 7 | 2010, mis en ligne le 08 juillet 2010, consulté le 20 septembre 2017. URL : http://metropoles.revues.org/4257

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Auteur

Max Rousseau

Université de Saint-Étienne

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